Scriptieprijs 2017

Naar een formeel maatschappelijk vastgoedbeleid in Aalst

Katrien Van Durme
Onderzoek naar ankerpunten voor een formeel beleid inzake maatschappelijk vastgoed in Aalst op basis van enquête, vergelijkende studie met Nederland, interviews en case studies.

Stad Aalst is voorloper in het formaliseren van een maatschappelijk vastgoedbeleid

Als Vlaamse centrumstad beschikt Aalst over een brede waaier van gebouwen en terreinen die diverse publieke functies hebben maar die ook beantwoorden aan socio-culturele, maatschappelijke, economische en bestuurlijke behoeften. We denken hierbij o.a. aan sporthallen, het cultureel centrum, het stadhuis maar ook bijvoorbeeld nieuwe/vernieuwde gebouwen zoals het administratief centrum waar sinds kort de stadsdiensten gevestigd zijn. Dit valt allemaal onder de noemer maatschappelijk vastgoed omdat ze een openbare functie hebben, die tegemoet komt aan (toekomstige) publieke behoeften van meerdere belanghebbende partijen.

 

Een extra uitdaging

Een bijkomende complexiteit in het vastgoedbeheer in een stad of gemeente is dat er periodiek verkiezingen zijn waardoor er mogelijks een andere stadsvisie wordt ontwikkeld die ook een invloed op het maatschappelijk vastgoed kan hebben. Neem daarbij dat een bouwproject, zoals bijvoorbeeld de multifunctionele sporthal (Schotte), meerdere jaren in beslag neemt van politieke beslissing tot ingebruikname. Het is dus belangrijk om een formeel kader te hebben dat doorheen verschillende legislaturen en politieke strekkingen kan gebruikt worden om beslissingen rond maatschappelijk vastgoed te nemen.

 

Inspiratie uit nederland

In België staat het formeel beleidsdomein van maatschappelijk vastgoed nog in de kinderschoenen, terwijl men in Nederland reeds uitgebreide, meerjarige onderzoeksresultaten heeft. Stad Aalst is de eerste Vlaamse stad waar concreet onderzocht werd of de Nederlandse bevindingen van toepassing konden zijn. Hoewel er andere klemtonen gelegd worden, zijn er heel veel gelijkenissen.

Voor wat betreft kerntaken en beleidsthema’s kan men stellen dat Aalst de trends vertoont die in Nederland reeds enkele jaren aan de gang zijn (vb. samenwerkingsverbanden met derden, gemeenten en commerciële bedrijven). Ook de knelpunten en actuele beleidsthema’s vertonen gelijkenissen maar ook hier zien we dat Aalst nog in een beginfase zit (vb. kostprijsdekkende huur), terwijl in Nederland steden en gemeenten al een hogere graad van formalisering bereikt hebben. In Nederland ziet men ook veel meer dat alle vastgoedactiviteiten ondergebracht zijn bij één orgaan, meestal een gemeentelijk vastgoedbedrijf, terwijl in Aalst dit nog niet zo ver gevorderd is.

Het onderzoek in Aalst werd, naast de vergelijkende studie met Nederland, verder aangevuld met interviews en case studies om zo meer in detail de bevindingen te kaderen en naar een formalisering te werken.

 

Ankerpunten voor een formeel beleid

Als resultaat van dit project werden er een aantal ankerpunten bepaald die relatief stabiel zijn in de tijd en kunnen passen in meerdere politieke strekkingen. Daardoor vormen ze een goede basis voor een duurzaam maatschappelijk vastgoedbeleid.

 

Uiteraard moet een vastgoedbeleid zijn grondslag vinden in het globale beleid van de stad, het vastgoed wordt namelijk ingezet om bepaalde doelstellingen te bereiken. De stad neemt daarbij exclusief de rol van vastgoedregisseur op zich die het script (= meerjarenplan van de stad) tot leven brengt en de juiste acteurs aan de verschillende rollen toewijst. De acteurs kunnen stadsdiensten zijn, het autonoom gemeente-bedrijf (AGSA), derde partijen,…

De stad moet hierbij kritisch nadenken over welke taken zij zelf voor haar rekening moet nemen, haar kerntaken. Alle andere taken dienen ergens anders ondergebracht te worden bij betrouwbare partners waarmee duurzame samenwerkingsverbanden werden opgebouwd.

Daarbij aansluitend moet er permanent kritisch geëvalueerd worden of eigenaar zijn van een goed de beste optie is, zowel bij verwerving als door het evalueren van het bestaande patrimonium.

Om op een vrij snelle manier alle vastgoedactiviteiten op elkaar af te stemmen, kan een “Real Estate Center of Excellence” gecreëerd worden. Dit is een virtueel team waarin alle spelers in maatschappelijk vastgoed binnen de stad worden samengebracht rond een aantal thema’s, zoals het centraliseren van strategische vastgoedvraagstukken, ontwikkelen van standaardprocedures, expertise delen,… 

Een ander ankerpunt is zonder twijfel een goed kostenbeleid omdat in de stad geen winstoogmerk heeft. Het gaat daarbij over kosten transparant maken zodat ze beheerd en beheerst kunnen worden maar ook over een goede definitie van kostprijsdekking (welke kosten worden hiervoor in acht genomen, passen alle vastgoedactoren dit op dezelfde manier toe,…). Ook in het verhuurbeleid speelt dit een belangrijke rol. Niet alles hoeft kostendekkend te zijn maar men moet op zijn minst weten wat de situatie is.

Maatschappelijk vastgoed heeft ook nood aan professioneel en pro-actief beheer. Zo kan men anticiperen op onderhoud en de nodige ingrepen correct budgetteren, wat het behoud en de kwaliteit van het patrimonium ten goede komt.

Hoewel risico’s volledig vermijden niet mogelijk is (vb leegstand, waardeverlies, financiële risico’s,…) , dient een vastgoedbeleid formeel te bepalen hoe deze beperkt kunnen worden.

En last but not least moet men accepteren dat dit beleid niet bevroren is in de tijd. Het moet mee evolueren met de maatschappelijke trends en men moet continu streven naar verbetering want stilstaan is meestal achteruitgaan.

 

Hoe gaat het verder?

De stad heeft reeds heel wat elementen in plaats voor een duurzaam maatschappelijk vastgoedbeleid. De bovenstaande ankerpunten geven richting aan bijkomend overleg en meer concrete invulling van principebeslissingen (vb. eigenaarschap, kostprijsdekkende huur, …), hoe dit organisationeel kan opgezet worden, welke initiatieven vastgehouden moeten worden en welke zaken eventueel anders aangepakt kunnen worden.

En voor studenten en academici… ligt een onderbelicht onderzoekterrein open voor verder onderzoek in Vlaanderen.

Bibliografie

 

Aalst.tv. (2015, 02 december). Hopmarkt 50, de plek voor coworking in Aalst [Video]. Geraadpleegd van http://www.aalst.tv/overzicht/actua/item/1089-hopmarkt-50-de-plek-voor-…

Abetec. (2014). Sportcomplex site Schotte. Geraadpleegd van http://www.abetec.be/nl/referentie_detail/sportcomplex-site-schotte

AGSA. (2015). Hopmarkt 50 verhuur AGSA. Geraadpleegd op 25 april, 2016, van http://www.stadsontwikkeling-aalst.be/projecten-agsa-aalst/hopmarkt-50-…

AGSA. (2016, 25 januari). AGSA Home: Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Aalst. Geraadpleegd op 28 januari, 2016, van http://www.stadsontwikkeling-aalst.be/home.html

Atletiek Land Van Aalst. (2016, 12 april). Historiek Schotte-site. Geraadpleegd van http://www.atletieklandvanaalst.be/onze-club/nieuw-clublokaal/historiek…

Bijvank, E. O.. (2010). Maatschappelijk vastgoed - De pioniersfase voorbij. Geraadpleegd van http://www.ellenoldebijvank.nl/wp-content/uploads/2013/01/MV_De_pionier…

Europese Unie. (2016). Eurostat - European Union Open Data Portal. Geraadpleegd op 06 januari, 2016, van https://open-data.europa.eu/nl/data/publisher/9c0d04b1-a494-4f70-80b2-5…

Federale Overheidsdienst Binnenlandse zaken. (2016, 01 januari). Statistieken van bevolking. Geraadpleegd op 02 april, 2016, van http://www.ibz.rrn.fgov.be/fileadmin/user_upload/nl/bev/statistieken/st…

Federale Overheidsdienst Economie. (2016). Statistieken - statistieken & analyses. Geraadpleegd op 06 januari, 2016, van http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/

Federale Overheidsdienst Financiën. (2015). BTW | Finance. Geraadpleegd op 02 mei, 2016, van http://financien.belgium.be/nl/vzws/belastingen_en_btw/btw

Gemeente Bergen N-H. (2013). Nota vastgoed portefeuillemanagement. Geraadpleegd van https://raadbergen-nh.nl/...Nota-Vastgoed-Portefeuillemanagement.../

Goeiedag Aalst. (2016, 03 september). Hopmarkt 50 wordt werkplek voor ondernemers. Geraadpleegd op 15 februari, 2016, van http://www.aalstnieuws.be/algemeen/item/3475-hopmarkt-50-wordt-werkplek…

Keeris, W. G. (2006). De toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed, samenwerken aan vastgoed met maatschappelijk en economisch rendement. Paper gepresenteerd op de Congres van Het Nederlands Vastgoedinstituut, Eindhoven, Nederland. Geraadpleegd van http://www.corporaterem.nl/documenten/CongresKeeris.pdf

Kennisplatform Maatschappelijk Vastgoed. (2009). Maatschappelijk vastgoed - Wat verstaan we eronder. Geraadpleegd van www.kpmv.nl

Lievens, R. (2014, 27 maart). Schotte-sportcomplex klaar in 2015. Het laatste nieuws. Geraadpleegd van http://www.hln.be/regio/nieuws-uit-aalst/schotte-sportcomplex-klaar-in-…

Mañas, F. (2012, januari). Beleids- en beheerscyclus (BBC) wordt verplicht. Geraadpleegd op 24 april, 2016, van http://www.amelior.be/ndl/artikels/artikel.asp?a=397&tc=1

NEN. (2012, 21 december). Introductie NEN2767. Geraadpleegd op 06 mei, 2016, van https://www.nen.nl/NEN-Shop/Conditiemeting/Introductie-NEN-2767.htm

Netwerk Financiële experts gemeentelijk vastgoed Bouwstenen voor Sociaal. (2015). Wat kost dat? Menukaart voor een kostprijsdekkende huur van gemeentelijk vastgoed. Geraadpleegd van https://issuu.com/bouwstenen/docs/wat_kost_het__digitaal_losse_pagina

Ondernemingsdatabank. (2012, 10 oktober). Is het nu een handelshuur of een concessie? Geraadpleegd op 21 april, 2016, van http://ondernemingsdatabank.indicator.be/handelshuur___contract/is_het_…

Orde van Vlaamse balies. (z.j.). Recht in onze samenleving. Geraadpleegd op 21 april, 2016, van http://www.advocaat.be/Page.aspx?genericid=20

OVAM. (z.j.). Brownfields. Geraadpleegd op 13 april, 2016, van http://www.ovam.be/brownfields

OVAM. (2016). Wanneer treedt OVAM ambtshalve op? Geraadpleegd op 18 april, 2016, van http://www.ovam.be/wanneer-ambtshalve

SOLVA. (2009, november). Rondetafelconferentie Schotte. Solvaria, 3(4), 1-2.

SOLVA. (2016, 12 april). Projectendetail. Geraadpleegd van http://www.so-lva.be/projecten/detail_nl.phtml?pid=30

Stad Aalst - Dienst ruimtelijke ordening. (2003). OSBROEK-GERSTJENS & SCHOTTE-DU PARC Visie ruimtelijke ontwikkeling. Geraadpleegd van http://www.aalst.be/documenten/publicaties%5Cwonen_en_leven%5Cproject%2…

Stad Aalst. (2014). Gemeenteraad van 25 november 2014. Aanvullende agenda (Verslag gemeenteraad Aalst). Geraadpleegd van http://www.aalst.be/documenten/beleid%5Cgemeenteraad%5C2014/aanvullende…

Stad Aalst. (2008, 24 januari). Sportbeleidsplan Stad Aalst 2008-2013. Geraadpleegd op 04 februari, 2016, van http://www.aalst.be/documenten/publicaties%5Csport/sportbeleidsplanaals…

Stad Aalst. (2008). Meerjarig beleidsprogramma stad Aalst 2008-2012. Geraadpleegd van http://www.aalst.be/documenten/beleid%5Cbeleidsplannen/beleidsplan%20st…

Stad Aalst. (2010). Verslag gemeenteraad van 27 april 2010 (Oprichting AGSA (punt 32)). Geraadpleegd van http://www.aalst.be/documenten/beleid%5Cgemeenteraad%5C2010/agenda%2020…

Stad Aalst. (2011). Verslag gemeenteraad 29 november 2011 (Oprichting SportAG (agendapunt 25)). Geraadpleegd van http://www.aalst.be/documenten/beleid%5Cgemeenteraad%5C2011/agenda%2020…

Stad Aalst. (2013). Beheersovereenkomst stad Aalst-AGSA 2013-2018. Geraadpleegd van .

Stad Aalst. (2014). Meerjarenplan 2014-2019. Geraadpleegd van http://www.aalst.be/documenten/beleid%5Cstrategisch%20meerjarenplan/Mee…

Stad Aalst. (2014, 11 april). Aalst is ready for take off [Video]. Geraadpleegd van https://www.youtube.com/watch?v=1SinQ8sL6jo

Stad Aalst. (2014). Convenant Hopmarktpaviljoen Stadshal. Ter beschikking gesteld door AGSA

Stad Aalst. (2015). Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015 - Vragenlijst ingevuld door stad Aalst.

Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten. (2013). Vorming gemeentelijke verzelfstandiging. Geraadpleegd van http://www.vvsg.be/Werking_Organisatie/Verzelfstandiging/Documents/Verz…

Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten. (2014). Verzelfstandiging en samenwerking op lokaal vlak. Geraadpleegd op 21 april, 2016, van http://www.vvsg.be/Werking_Organisatie/Verzelfstandiging/Pages/default…

Veuger et al., J. (2015). Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2015. Assen, Nederland: Koninklijke Van Gorcum.

Veuger, J. (2011, 1 december). Maatschappelijk vastgoed gedefinieerd. Service Magazine, .(.), 6-8. Geraadpleegd van http://www.corporaterem.nl/documenten/Artikel%20Service%20Magazine%2020…

Veuger, J. (2014). Materieel immaterieel. Besturing van woningcorporaties in samenhang met maatschappelijke waarden (Proefschrift, RSM Erasmus Universiteit Rotterdam). Geraadpleegd van http://www.corporaterem.nl/documenten/Veuger-dissertatie.pdf

Vlaams Kenniscentrum Publiek-private Samenwerking. (2008). DBFM-handboek. Geraadpleegd van http://www2.vlaanderen.be/pps/documenten/DBFM_handboek_def_web.pdf

Vlaams Kenniscentrum Publiek-private Samenwerking. (2014, 26 maart). Definitie. Geraadpleegd op 21 maart, 2016, van http://www2.vlaanderen.be/pps/PPS/pps_definitie.html

Vlaanderen. (2016, 05 april). De intercommunales of verenigingen van gemeenten. Geraadpleegd op 05 april, 2016, van http://www.vlaanderen.be/nl/gemeenten-en-provincies/dienstverlening-van…

Vlaanderen. (2016, 05 januari). Organisatie van een gemeentebestuur. Geraadpleegd van http://www.vlaanderen.be/nl/gemeenten-en-provincies/organisatie-en-werk…

VZW Kroffel. (2016, 12 april). Investeer mee in jeugdverblijf Schotte! Geraadpleegd op 12 april, 2016, van http://www.vzwkroffel.be/nieuws/algemeen/investeer-mee-in-jeugdverblijf…

 

 

Universiteit of Hogeschool
Vastgoed
Publicatiejaar
2016
Promotor
Jan Dierick
Kernwoorden