Bouwgrond, het hedendaagse goud

Alexander
Pels

(Artikel met afbeeldingen en lay-out: zie bijlage)

BOUWGROND, HET HEDENDAAGSE GOUD

Voor haast iedereen is de aankoop van vastgoed de duurste uitgave van zijn hele leven.   Dat alleen al maakt de studie van de vastgoedmarkt boeiender dan die van eender welke andere markt.

Wat beweegt mensen bij zo’n aankoop?  Vaak hoort men hen zeggen: “Voor dat geld koop ik liever iets buiten de stad, waar ik het dubbele aan oppervlakte krijg en veel meer groen.” De nabijheid van een grote stad trekt inderdaad de vastgoedprijzen de hoogte in. Dit is niks bijzonders; sinds er steden bestaan, treedt dit fenomeen op: er zijn veel winkels, restaurants, onderwijsinstellingen, openbare diensten enz.

Bekijkt men de bouwgrondprijzen binnen het Vlaamse Gewest,  dan springen er meteen twee regio’s in het oog, waar de prijzen veel hoger liggen dan elders: Gent en Antwerpen. Dit komt omdat er in en rond de steden de meeste jobmogelijkheden zijn. Als derde dure regio is er de kuststreek. Dit is te wijten aan het feit dat de kust een weekend– en vakantieoord is.

Binnen die dure regio’s bestaan er ook weer grote prijsverschillen.  Waar komen die dan weer

vandaan?  De prijs is steeds het resultaat van een samenspel tussen vraag en aanbod.  Hoe groter de vraag  (d.w.z.: hoe meer kandidaat-kopers voor een bepaalde lap grond), hoe hoger de prijs.

Maar, wat lokt al die kandidaat-kopers?  Daar was blijkbaar nog geen diepgaand onderzoek naar gedaan:  “Wat maakt binnen een bepaalde regio, bouwgrond in de ene randgemeente duurder dan in de andere randgemeenten?”

De studie focust op de periode van 1973 tot 2014, omdat hierover gedetailleerd cijfermateriaal

beschikbaar is.  Toppers en floppers  binnen

dezelfde regio worden onder de loep genomen in een zoektocht naar de factoren die de prijsevolutie in die gemeenten lijken te hebben beïnvloed.   Daarbij wordt een lijst van mogelijke factoren

gehanteerd, die in de (vak)literatuur worden naar voor  geschoven. 

Het onderzoek richt zich op bouwgrond, dus op onbebouwde percelen.  Er had ook kunnen gekeken worden naar verkoopprijzen van woonhuizen of appartementen, maar die zijn onderling veel moeilijker te vergelijken.  Wanneer in een kleine gemeente in een bepaald jaar een relatief groot project wordt gerealiseerd met hetzij heel dure ofwel heel goedkope kavels, dan heeft dit meteen een zware impact op de prijsmediaan van die gemeente in dat jaar.

Wanneer de waarde wordt geschat van een individueel perceel (microniveau), dan zal men rekening

houden met volgende vier punten:

· ligging

· comfort en nutsvoorzieningen

· vorm, aard, oriëntatie en grootte van het perceel

· Bestemming

 

Dit onderzoek is anders. De bouwgrondprijzen worden bekeken op  meso– en macro-niveau en hiervoor moesten er dan ook enigszins andere of aangepaste parameters gekozen worden. Deze werden gehaald uit vakliteratuur en uit suggesties van vakmensen.

Volgende parameters werden uitgekozen:

· BEREIKBAARHEID/ INVALSWEGEN

Zijn er veel wegen aanwezig waar men 70 km/u of sneller mag rijden en waar zijn de opritten gelokaliseerd?

· BESTEMMINGSKARAKTERISTIEKEN

Welke inplantingen heeft de gemeente? Landbouwgrond, bouwgrond, industriegrond…

· GEMEENTEBELASTING

De tarieven van de gemeentebelasting worden door de gemeente zelf bepaald en kunnen sterk verschillen.

· KAVELGROOTTE

Is er een verband tussen de grootte van de verkochte kavels en de mediaanbouwgrondprijs van die gemeente?

· COLLECTIEF VERVOER

Hebben duurdere gemeenten een beter openbaarvervoersnet?

· ALGEMENE VOORZIENINGEN

Hebben duurdere gemeenten betere algemene voorzieningen?

Voor bepaalde parameters werd er een verband aangetroffen, voor anderen dan weer niet en voor één parameter werd er  een omgekeerd verband gevonden.

Dit onderzoek pretendeert beslist niet volledig te zijn.  Ongetwijfeld zijn nog tal van andere factoren een onderzoek waard.  De bevindingen lijken interessant voor eenieder die de evolutie van vastgoedprijzen beter wil begrijpen en dat kunnen zowel ondernemers als particulieren of overheden zijn.

Auteur Alexander Pels

Gegradueerd student vastgoedmakelaardij  & student vastgoedbeheer

 

Download scriptie (10.27 MB)
Universiteit of Hogeschool
Hogeschool Gent
Thesis jaar
2017
Promotor(en)
Corinne Veckmans