A case for Land Value Tax in Tasmania: Transitional Community Land Trust towards affordable housing

Landwaarde taks voor betaalbaar wonen

De masterthesis ‘A case for Land Value Tax in Tasmania’ behandelt het onderwerp betaalbaar wonen en werd geschreven tijdens een uitwisselingsprogramma aan de University of Tasmania in Australië. De thesis kreeg veel interesse in Tasmanië, en werd daarom gepresenteerd aan de Minister voor Wonen van Tasmanië, Hon Jacquie Petrusma MP, de Schaduwminister voor Wonen, Rebecca White MP, en aan de directeur van Housing Tasmania, Peter White. Hopelijk wordt de in deze thesis voorgestelde landwaarde taks een realiteit in Tasmanië waardoor wonen weer betaalbaar wordt en arbeid met diens kapitaal verder aangemoedigd wordt in plaats van ontmoedigt met allerlei belastingen.

De ‘Australian Dream’
Betaalbaar wonen is een groeiende problematiek, dit is vooral waar voor Australië. In de staat Tasmanië is wonen niet even onbetaalbaar in vergelijking met de staten New South Wales of Victoria, toch verergert de problematiek van betaalbaar wonen in Tasmanië jaarlijks. Australië staat bekend voor de ‘Australian Dream’, dit houdt in dat elke Australiër zijn eigen (grote) huis zou kunnen aanschaffen. Deze ‘Australian Dream’ kan vergeleken worden met het gezegde dat Belgen geboren worden met een baksteen in de maag.

Australiërs hebben een voorkeur voor vastgoed en dit maakt meer dan 60% uit van de totaal waarde in hun portfolio. In Tasmanië wordt dit vertaald als 70.6% van de huishoudens die hun woning ook effectief hebben gekocht. Deze voorkeur om vastgoed te bezitten heeft een sterke invloed op de prijs waardoor wonen onbetaalbaar wordt voor huishoudens met lage inkomsten. De stijging van vastgoedprijzen kan vooral verklaard worden door de enorme stijging van de landwaarde.

Landwaarde
In Tasmanië schat de ‘Valuer-General’, ofwel de officiële vastgoedschatter van de staat, de landwaardes zonder de daarop liggende gebouwen mee te berekenen in de waarde. Deze schattingen maken het mogelijk om de stijgingen in landwaardes te berekenen zonder de waarde van de gebouwen.

Tussen de jaren 1994-95 en 2009-10 was er een stijging in prijs van 415% (!) voor landwaardes van eigenbewoning terwijl er enkel een groei was van 32% in de hoeveelheid van vastgoed. Deze enorme prijsstijging van landwaardes wordt concreter als het vergeleken wordt met de stijging in lonen in dezelfde periode, deze stegen enkel met 91%. Terwijl prijzen van gebouwen met 219% stegen en de inflatie bedroeg 63%.

Eén reden waarom landwaardes stijgen is door de groei van de bevolking met het daarbij horende aantal vastgoed en schaarste van land. Maar dit verklaart wederom niet de enorme stijging van landwaardes in specifieke locaties terwijl in andere locaties landwaardes soms zelfs dalen en ook niet wat deze stijging in prijs vertegenwoordigt. Stijgingen in landwaardes kunnen verklaard worden aan de hand van investeringen door de staat in de omgeving van waar het land zich bevindt. Bijvoorbeeld, door investering van belastinggeld in infrastructuur zoals: openbaarvervoer, wegen en aansluitingspunten, scholen, ziekenhuizen, parken, et cetera.

Geïnvesteerd belastinggeld
De investering van belastinggeld in infrastructuur staat in directe verhouding met de stijging in omliggende landwaardes. Ter illustratie, mocht er 1 miljoen euro worden geïnvesteerd in openbaarvervoer waar 1000 percelen land omheen liggen, dan zou elk landperceel gemiddeld met 1000 euro in waarde stijgen, afhankelijk van hoe dicht het landperceel ligt bij het openbaarvervoer.

Het is deze investering die landwaardes zo fors doet stijgen terwijl de landeigenaars van eigenbewoningen de meerwaarde als hun eigen aanschouwen en de winst kunnen bewaren zonder daar belastingen op hoeven te betalen. Dit drijft ook vastgoedinvesteerders om in land te investeren en te speculeren met de hoop dat er binnen een aantal jaren door de staat geïnvesteerd wordt in hun omgeving en zo van een meerwaarde te kunnen genieten zonder zelf te hoeven investeren.

Het zijn vastgoedinvesteerders met de daarbij horende landspeculaties die de schaarste van land nog verder opdrijven en wonen daardoor onbetaalbaar maken. Door een ‘Land Value Tax’, of een landwaarde taks te introduceren, kan de staat de blijvende stijging van landwaardes tegenhouden. Een landwaarde taks zou ook het reeds geïnvesteerde belastinggeld in infrastructuur juist terugvorderen van de eigenaars die daar het meeste van genieten en voor wie de landwaarde het meeste stijgt.

Landwaarde taks
Landwaarde taks moet geen nieuwe taks worden bovenop de reeds bestaande belastingen, landwaarde taks zou liever de reeds bestaande belastingen op arbeid en kapitaal vervangen. Vastgoed zit per definitie vast en kan daardoor niet ontvluchten aan diens taksen, terwijl arbeid en kapitaal belastingen kunnen ontvluchten en vaak verloren gaan aan het buitenland. Bovendien is het rechtvaardiger om niet de arbeid of kapitaal van individuen te belasten, maar de stijging in waarde van land dat door gemeenschappelijk belastinggeld mogelijk is gemaakt. Belastingen en taksen zijn enkel mogelijk door, en bestemd voor, gemeenschappen. Daarom alleen al zouden belastingen op gemeenschappelijk verkregen waarde moeten worden toegepast en niet op individuele verkregen waarde.

Bijvoorbeeld, een individu die arbeid verricht om een gebouw te bouwen zou daarop niet verder ontmoedigd moeten worden door belastingen, hij zou net aangemoedigd moeten worden om zoveel mogelijk te bouwen. Maar dit is anders indien het over land gaat en niet gebouwen, omdat land in waarde stijgt door schaarste en groei van de bevolking en vooral door de investeringen van belastinggeld in omliggende infrastructuur. Het is gemeenschappelijk verkregen waarde die het beste gediend is om belast te worden, niet individuele verkregen waarde zoals arbeid of kapitaal die uit arbeid ontstaat.

Landewaarde taks toegepast in Tasmanië
Voor het eerst in Australië werd in deze thesis de capaciteit van landwaarde taks in Tasmanië berekend. Er werd verder aangetoond dat een 2% landwaarde taks met een stijgend marginaal tarief een potentieel heeft van AU$505 miljoen. Dit zou bijna volledig de huidige landtaks (AU$90m), registratierechten (AU$213m) en werkgeversbijdrage (AU$257m) kunnen vervangen. Door de bovengenoemde taksen te vervangen kan Tasmanië de meest competitief belaste staat van Australië worden. Bovendien kan daarmee de stijging van landwaardes worden tegengehouden en zal wonen weer betaalbaar worden voor ieder huishouden in Tasmanië.

Wie de masterthesis verder leest krijgt een duidelijk beeld waarom landwaardes zo fors stijgen en de gevolgen daarvan op betaalbaar wonen. De thesis is een multidisciplinair werk dat filosofie, politieke economie, sociologie en taxatie tot één geheel samenbrengt.