Crowdfunding: de nieuwe hype bij de Belgische bouwpromotor

Anno 2021 lijkt crowdfunding wel het modewoord binnen het Belgische financieringslandschap. De alomtegenwoordige aanwezigheid in de financiële pers van verscheidene crowdfunding initiatieven, laat ons ertoe besluiten dat niet alleen innovatieve start-ups en scale-ups hun weg hebben gevonden naar deze alternatieve financieringstechniek, maar ook bouwpromotoren steeds vaker een financieringsronde houden bij de Belgische crowdfundingplaformen. Bijgevolg dringen de volgende vragen zich op: wat houdt het concept van crowdfunding nu juist in? En waarom heeft de bouwpromotor baat bij het betrekken van crowdfunding in zijn vastgoedproject? Het antwoord op deze vragen, komt u onderstaand te weten. 

Wat is crowdfunding?

In zijn meest elementaire vorm kan crowdfunding omschreven worden als een vorm van participatieve financiering, maar ook als een alternatief en sociaal financieringsmodel, waarbij voor de financiering van een project beroep wordt gedaan op een grote groep investeerders die elk een welbepaald bedrag toedragen. Crowdfunding laat vooral ondernemingen, maar ook in specifieke gevallen particulieren, toe financiering op te halen via een crowdfundingplatform, zonder daarvoor te moeten aankloppen bij traditionele financiers zoals banken.

Verder nemen bij het houden van een crowdfundingcampagne in hoofdzaak drie partijen een rol van betekenis aan. Zo ligt aan de basis van iedere crowdfundingcampagne een projecthouder die fondsen wenst op te halen voor zijn project. Waar projecthouders in het kader van crowdfunding zorgen voor het aanbod aan projecten, vormen de investeerders dan weer de vragende partij naar lucratieve investeringsprojecten. De investeerder is dan ook de persoon die een bedrag naar keuze zal toedragen ter financiering van het project en kan in ruil rekenen op een financiële of niet-financiële tegenprestatie. Voorts is het crowdfundingplatform de tussenpersoon die projecthouders en investeerders online in contact brengen. Het crowdfundingplatform zorgt in hoofdzaak voor de praktische organisatie van de intekening op het project. Bijkomend is er nog een indirecte rol weggelegd voor de Belgische marktenautoriteit FSMA. De FSMA heeft namelijk een toezichtfunctie op de activiteiten van de in België actieve crowdfundingplatformen.

Waar bovenstaand werd gewezen op de tegenprestatie waarop de investeerder kan rekenen, vormt dit onderscheid in feite het essentiële indelingselement om de verschillende crowdfundingmodellen die door de jaren heen zijn ontstaan te kunnen onderverdelen. Zo omvat de niet-financiële variant iedere vorm van crowdfunding die niet gebaseerd is op het uitgeven van financiële instrumenten, waarbij de investeerder aldus geen aandeelhouder of schuldeiser wordt van het project en het altruïstische motief primeert op het bekomen van enige tegenprestatie. Verder maken we binnen niet-financiële crowdfunding een onderscheid tussen donatie-, (voor)verkoop- en beloning-gebaseerde crowdfunding. Daarnaast maken we binnen de financiële variant van crowdfunding de onderverdeling tussen crowdlending en equity crowdfunding. Enerzijds wenst de projecthouder bij crowdlending vreemd vermogen aan te trekken in de vorm van schuldfinanciering via leningen. Anderzijds komt een equity crowdfundingcampagne tot stand doordat de investeerder via een deelname in het kapitaal aandelen in het project verwerft.

Flexibilisering in het complexe kluwen aan financieelrechtelijke regelgeving

Uit voorgaande paragrafen hebben we kunnen afleiden dat de financiële variant van crowdfunding veelal een belegging tracht op poten te zetten waarbij investeerders fondsen toekennen aan ondernemers in ruil voor een financiële tegenprestatie. Gelet op de nog jonge bestaansgeschiedenis van crowdfunding, bestond er dan ook allerminst duidelijkheid omtrent welke regelgeving al dan niet van toepassing was. Om de hieraan gebonden rechtsonzekerheid gedeeltelijk te minimaliseren publiceerde de FSMA opeenvolgend in 2012 en 2014 meerdere communiqués waarin ze de aandacht vestigde op welke financieelrechtelijke regelgevingen mogelijk van toepassing zijn op crowdfunding.

Recente wetgevende inspanningen die zowel op Europees als Belgisch niveau plaatsvonden, hebben echter voor een stroomlijning gezorgd in dit complexe juridische kluwen. De hoofdzakelijke financieelrechtelijke kaders waarmee men anno 2021 inzake financiële crowdfunding aldus dient rekening te houden, zijn de Prospectuswet van 11 juli 2018 van toepassing op de projecthouder en de Crowdfundingwet van 18 december 2016 van toepassing op het crowdfundingplatform.

De relevantie van de Prospectuswet kan gezocht worden in het gegeven dat men tijdens een financiële crowdfundingcampagne beleggingsinstrumenten commercialiseert en bijgevolg ofwel een “full blown” prospectus, dan wel een beknopte informatienota dient op te stellen. Vooreerst dient er bij aanbiedingen met een tegenwaarde van meer dan 5.000.000 euro een prospectus uitgegeven te worden. Echter heeft de wetgever via enkele uitzonderingsbepalingen wensen tegemoet te komen aan de noodzaak tot flexibilisering waarbij aanbiedingen met een tegenwaarde onder de 5.000.000 euro, op heden kunnen plaatsvinden met een beknopte informatienota. Daarnaast kunnen aanbiedingen tot 500.000 euro waarbij het inschrijvingsbedrag op maximaal 5.000 euro ligt zonder enige informatieverplichting plaatsvinden.

Daarenboven heeft de wetgever met de invoering van de Crowdfundingwet de werking van crowdfundingplatformen willen regelen. Hoofdzakelijk regelt deze wet de bedrijfsvergunnings- en bedrijfsuitoefeningsvoorwaarden waaraan crowdfundingplatformen moeten voldoen.

Crowdfunding in het vastgoedontwikkelingsproces

Waar crowdfunding binnen de literatuur veelal de kwalificatie als start-up en scale-up financiering meekrijgt, vormt een opmerkelijkheid dat crowdfunding ook haar intrede heeft gemaakt in de vastgoedsector, en dan wel specifiek de bouwpromotie. Statistieken van Look&fin, één van de grootste crowdlendingplatformen in België, tonen aan dat 51% van de gelanceerde crowdfundingcampagnes op hun platform, vastgoedgeörienteerd zijn.

De twee hoofdzakelijke redenen waarom crowdfunding een populaire financieringstechniek geworden is bij de Belgische bouwpromotor, is omwille van de mobilisatie van en een mogelijke hefboomwerking op het eigen vermogen. De mobilisatie van het eigen vermogen houdt in dat de bouwpromotor zijn oorspronkelijke inbreng via crowdfunding kan deblokkeren uit het vastgoedproject en opnieuw kan gebruiken voor het aangaan van nieuwe ontwikkelingskansen. Daarnaast zorgt de schijf die via crowdfunding wordt ingebracht dat de eigen inbreng van de bouwpromotor daalt en zodoende met een gelijkblijvende winstmarge een hoger rendement op het eigen vermogen wordt gerealiseerd. Een niet te ontkennen bijkomend voordeel is dat aan crowdfunding ook een marketingcampagne gepaard gaat die rechtstreeks gericht is aan een investeerderspubliek, hetgeen tevens een positieve impact op het verkoopproces impliceert.

Slot

Crowdfunding zit als alternatieve financieringstechniek in de lift. De duale maatschappelijke behoefte waarbij ondernemers op een flexibele manier middelen kunnen bijtanken en veelal particuliere investeerders op een laagdrempelige wijze toegang hebben tot lucratieve investeringsprojecten, zorgen ervoor dat crowdfunding alles in huis heeft om zich te ontpoppen tot een volwaardig financieringsinstrument, ook al is dit misschien nog toekomstmuziek…