De consumentenbescherming bij de aan- of verkoop van een onroerend goed. Een stroom aan informatie: zijn we beschermd of worden we eerder overspoeld?

Bij de aankoop van een woning wordt er u vaak een pak informatie meegedeeld. Soms zodanig veel dat u door de bomen het bos niet meer ziet. Wanneer u echter als particulier een overeenkomst aangaat met een onderneming is er wel specifieke wetgeving die in uw bescherming voorziet. Gelukkig! Het is dan ook belangrijk dat iedereen hiervan voldoende op de hoogte is.

Toch rijzen er ook vaak problemen bij koopovereenkomsten tussen particulieren onderling. Men is snel gebonden door deze overeenkomst en latere discussies zorgen soms voor een impasse. Let op!  

Dagelijks worden er honderden woningen verkocht. Als u zelf al eens bij zo een transactie betrokken was, zal het volgende verhaal u bekend in de oren klinken. De Belgische wetgever legt bij een koop van een woning verschillende informatieverplichtingen op: het voorleggen van een bodemattest, een elektrisch keuringsattest, informatie over overstromingsgebieden, stedenbouw en nog veel meer. Hiermee krijgt de koper een zo volledig mogelijk overzicht over zijn aankoop.

Om een compleet beeld te krijgen van de rechten en plichten als koper, maar ook als verkoper, moet u echter talrijke wetgeving naast elkaar leggen. Een globaal overzicht is er helaas niet. 

“Een globaal overzicht van wetgeving voor de aankoop van een onroerend goed is er helaas niet”

De wetgever gaat ervan uit dat u als koper met deze stroom aan informatie vlot en grondig geïnformeerd een beslissing kan nemen. Toch blijkt dit niet altijd te kloppen: u wilt snel zekerheid over de koop en voelt zich eigenlijk opgejaagd om de koop snel af te sluiten. U denkt dat verdere specificaties later wel zullen volgen.

Dit is een foutieve redenering. U bent immers al wettelijk gebonden door de koop zodra u een mondelinge overeenkomst hebt over zaak en prijs. Dit is zo voor elke koop (particulier-onderneming én particulier-particulier). Ook als er dan later problemen opduiken en uw contractpartij is een andere mening toegedaan, blijft u toch gebonden.

“U bent gebonden door de koop zodra er een mondelinge overeenkomst is over zaak en prijs. Dit is zo voor élke koop van een woning”

Nu kan het ook voorkomen dat u als particulier een koop sluit met een onderneming die meer ervaring heeft met het aan- en verkopen van onroerend goed en u zich daardoor niet echt zeker voelt in uw onderhandelingspositie. Hier heeft de wetgever de consument willen helpen door het invoeren van extra informatieplichten en specifieke bescherming. Goed zo! Maar volstaat dit ook?

Wanneer u als particulier een overeenkomst aangaat met een onderneming, bent u op verschillende manieren beschermd: de onderneming moet informatie geven over de voornaamste kenmerken van de woning, mag geen misleidende zaken meedelen en mag geen onrechtmatige bedingen in de overeenkomst formuleren. Wanneer u dus van de onderneming een voorgemaakte compromis onder de neus geduwd krijgt, lees dit grondig na en weet dat daar niet zomaar alles mag instaan! Bijvoorbeeld de vaak voorkomende clausule “De verkoper is niet aansprakelijk voor verborgen gebreken aan de woning” in een consument-onderneming overeenkomst is niet wettig. De verkoper is in dit geval wel degelijk verantwoordelijk voor verborgen gebreken en kan zich, in tegenstelling tot wat algemeen wordt verondersteld, aan deze verantwoordelijkheid niet onttrekken.

Als u twijfelt over de inhoud van uw compromis, kan u ook altijd bij de notaris terecht voor een nazicht.

“Lees uw compromis grondig na en weet dat daar niet zomaar alles mag instaan!”

Samengevat zijn er dus twee grote problemen.

1. Partijen zijn vaak niet op de hoogte dat ze al wettelijk gebonden zijn door hun koop van zodra er, zelfs mondeling, akkoord is over zaak en prijs. Zorg er dan ook voor dat er op voorhand voldoende details geregeld zijn om latere problemen te vermijden.
2. In zijn overeenkomst met een onderneming krijgt de particulier vaak allerlei standaardvoorwaarden voorgeschoteld. De wetgever kwam hierin tussen en zorgde voor bepaalde verboden op standaardclausules.

Tot slot zijn er ook diverse informatieverplichtingen bij de koop van een onroerend goed.  Dit is een goede zaak maar het blijft moeilijk voor beide partijen om al hun rechten en plichten te kennen door de zeer verspreide wetgeving. Ook moet men hier oppassen voor een ‘overdosis aan informatie’. Het overspoelen van de koper met informatie leidt niet altijd tot een beter besluit.

Het is dus aan de wetgever om het huidige beschermend kader bij de koop van een woning na te zien en zich af te vragen of de koper werkelijk beschermd wordt door de huidige regels of er dan wel een concretere aanpak moet komen. Sneller een beroep doen op een professionele expert kan een oplossing bieden. De expert ‘filtert’ de informatie voor de cliënt, toetst die aan de huidige wetgeving en kan zo veel problemen vermijden.