De BTW-hervormingen in het vastgoedlandschap: de concurrentiële handicap weggewerkt?

Inleiding

1.         Hoe zit het met BTW inzake onroerende verhuur? Welke impact hebben de hervormingen van de wet van 14 oktober 2018 (BS 25 oktober 2018, 81448)? Met deze masterscriptie werd aan de hand van een klassieke literatuurstudie en semigestructureerde interviews getracht een antwoord te bieden op deze vragen en zodoende een handig overzicht te creëren ten aanzien van de immobiliënsector.  

Het begrip ‘onroerende verhuur’ en de principiële BTW-vrijstelling

2.         In essentie houdt dit communautair begrip in dat een verhuurder tegen de betaling van een huurprijs voor een overeengekomen tijdsduur het recht verleent aan een huurder een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en andere personen daarvan uit te sluiten. Indien een overeenkomst als ‘onroerende verhuur’ gekwalificeerd wordt, geldt in principe een vrijstelling van BTW ingevolge art. 44, §3, 2° W.BTW. Niettemin bestaan er uitzonderingen op deze principiële vrijstelling en worden daarnaast ook alternatieve constructies en technieken aangewend m.o.o. het genereren van een recht op aftrek. Een belangrijk nadeel van de BTW-vrijstelling bestaat er immers in dat de verhuurder de BTW die hij zelf heeft betaald over de verwervings- of oprichtingskosten van het gebouw, niet kan recupereren.

De grote BTW- hervormingen: een drieluik

Het BTW- regime inzake opslagruimten

3.         Initieel bestond de insteek van de hervormingen erin tegemoet te komen aan de logistieke sector. België verloor immers het pleit aan de buurlanden op vlak van E-commerce. Hoewel de Belgische BTW-regeling inzake opslagruimten inderdaad nadeliger was, bleek het grote issue echter de regeling inzake nachtarbeid te zijn. Het probleem situeerde zich dus eerder op arbeidsrechtelijk en sociaalrechtelijk vlak. De BTW-regeling werd aldus aangepakt als lapmiddel om het echte probleem te verdoezelen.

Verplichte belastingheffing inzake kortdurende verhuur

4.         Naast de versoepeling van het regime voor opslagruimten, werd ook een verplichte belastingheffing ingevoerd voor kortdurende verhuur die minder dan zes maanden bedraagt. Hiermee wou men de traditionele discussie met de fiscus vermijden: Gaat het om een passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed, of om een actieve dienstverlening? Hoewel de initiële insteek goed was, schiet deze regeling haar doel voorbij omwille van de vele uitzonderingen die werden ingelast.

 Het optionele BTW-stelsel

5.         Van groter belang binnen deze hervormingen, is echter de invoering van het optionele BTW-stelsel, die decennia op zich liet wachten. België was een van de laatste lidstaten die nog niet voorzag in dergelijk optioneel stelsel. Hoewel reeds jaren verschillende constructies aangewend werden m.o.o. het recupereren van BTW, zorgt deze nieuwe optie in de praktijk voor vereenvoudiging en biedt ze mogelijkheden, waar alternatieve constructies geen uitweg boden. Daarenboven is het opteren voor belaste verhuur ook zeer eenvoudig: een gezamenlijk akkoord opnemen in het huurcontract volstaat en er is geen voorafgaande kennisgeving vereist.

6.         Niettemin kent de regeling een aantal minpunten die werden ingegeven door budgettaire overwegingen: Uitsluitend nieuwe gebouwen vallen onder het toepassingsgebied en de herzieningstermijn wordt verlengd naar 25 jaar. Dat ‘oude’ gebouwen uit de boot vallen, valt te betreuren. In de praktijk blijkt evenwel dat oude gebouwen niet uit de markt geprijsd worden. Aangezien de huurprijzen in België al dermate concurrentieel waren, heeft de regeling geen daling van huurprijzen tot gevolg. In tegenstelling tot verhuurders die wel kunnen opteren voor belastingheffing, zullen verhuurders van ‘oude’ gebouwen hun marges minder kunnen behouden, wanneer huurprijzen als gevolg van economische omstandigheden dalen. Een van de doelstellingen was echter vernieuwbouw stimuleren. Voor gebouwen die aan renovatie toe zijn, kan de mogelijkheid voor belaste verhuur na verbouwing m.i. dan ook een stimulans zijn om te investeren en te vernieuwen. Wat gebouwen betreft die net niet onder het toepassingsgebied vallen en nog niet aan renovatie toe zijn, ligt dit moeilijker. Toch heeft men besloten deze nieuwheidsvereiste niet aan te vechten. Het aanvechten van de regeling zou immers tot de verdwijning van het optionele BTW-stelsel kunnen leiden, waardoor men in de praktijk besloot “de bluts met de buil te nemen”.

Ook de verlenging van de herzieningstermijn kon op veel kritiek rekenen. Uit de bevraging van de experts bleek dat men ervan overtuigd is dat in de toekomst procedures opgestart zullen worden om deze flagrante schending van de BTW-richtlijn aan te vechten. Deze procedures zullen echter pas opgestart worden op het moment dat deze ‘nieuwe’ gebouwen verkocht worden en men geconfronteerd wordt met een zware herzieningskost. De verlengde herzieningstermijn valt zwaar, maar de besproken flankerende maatregelen, zoals de gunstregeling voorzien in art. 21quater KB nr.3, milderen dit enigszins. Vooralsnog lijkt de herzieningstermijn van 25 jaar op vandaag geen struikelblok te zijn voor investeerders en wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de optie. Men zal in de praktijk bijna altijd voor het optionele BTW-stelsel gaan wanneer men de regeling kent, wat niet altijd het geval is omdat de regeling nog jong is.

7.         De optie wordt in de praktijk vaak uitgeoefend en investeerders, die zich in het verleden door de BTW-regeling soms genoodzaakt zagen om in het buitenland te investeren, kunnen voortaan ook in België de BTW-kost van hun investeringen recupereren. We hebben we ons bovendien dit vlak niet alleen gelijkgeschakeld met de buurlanden, onze optionele BTW-regeling is ook pragmatischer en liberaler in vergelijking met deze van de buurlanden. Concluderend kan gesteld worden dat de concurrentiële handicap op het vlak van professionele verhuur ingevolge de invoering van het optioneel BTW-stelsel werd weggewerkt. Hoewel de regeling zijn eigenheden kent, is het toch een welgekomen evolutie voor de vastgoedsector. Of de 25- jarige herzieningstermijn al dan niet stand kan houden, dient afgewacht te worden tot de procedures die binnen een 10-tal jaar opgestart zullen worden: to be continued...