De (a)sociaaleconomische bewoonbaarheid anno 2022

Op één januari 2023 dienen alle sociale huisvestingsmaatschappijen en verhuurkantoren om­gevormd te zijn tot een enkele actor per werkingsgebied. Deze herstructurering vindt plaats binnen een periode van stijgende energieprijzen en renovatiewetgevingen. Geeft de woon­maatschappij weerwoord aan dergelijke fenomen of is het reeds achterhaald, nog voor zijn ingang?

Ieder huisje heeft zijn kruisje, maar ook zijn EPC-attest. De onbetaalbare woon­markt is allang geen probleem meer dat zich enkel binnen de lagere inkomensklassen bevindt.  Vastgoedprijzen woekeren, renovatie eisen worden strenger, be­sparingen zijn alom­tegenwoordig en premies zijn allesbehalve dekkend… Onze baksteen anno 2022 ligt toch eerder zwaar op de maag.

            De fundamenten

Het initiële masterproefonderwerp werd op­gesteld binnen de context van de Stads­academie. Dit is een samenwerkings­verband om aan de hand van trans­disciplinair onderzoek duurzaamheids­kwesties in de stad Gent te analyseren. Binnen de werkingsgroep ‘Wonen in diversiteit’ werd de focus gelegd op de wijk Nieuw Gent. Deze masterproef werd geschreven om een complexe koppeling van verschillende thematieken te analyseren. Enerzijds werd ingegaan op het sociaal woon­beleid, de betaalbaarheid van het wonen en het renovatievraagstuk. Anderzijds werd de éénmaking van de sociale huisvestings­maatschappijen en verhuurkantoren beschouwd. Vanuit deze basis werd een onderzoek gevoerd met als doel om de pijn­punten en de opportuniteiten van het huidige woon­model aan te reiken. De masterproef wil daarbij een aanleiding zijn tot gesprekken tussen verschillende betrokken actoren binnen alle niveaus van het woonbeleid.

            Het voorontwerp

Het onderzoek werd gevoerd door middel van een dubbele invalshoek voor de analyse van bestaande en alternatieve woonmodellen. Enerzijds werd een kwalitatieve aanpak gehanteerd die vorm kreeg door het afleggen van interviews. Hierbij werden betrokken actoren van het huidig sociaal woonbeleid bevraagd. Ander­zijds werd een kwantitatief onder­zoek gevoerd waarvoor een referentie­woning en -huurders opgesteld werden. De woning is een ééngezins­woning, eigen­dom van de sociale huisvestings­maatschappij Volkshaard in Nieuw Gent. Deze woonmaatschappij zal uit het betreffende werkings­gebied verdwijnen. Het patrimonium zal dus worden over­gedragen aan de nieuwe Gentse woon­maatschappij. Voor de referentiehuurder werd een dubbel scenario opgesteld. Het bestaat uit een éénoudergezin met twee kinderen. Het eerste gezin kan maandelijks terugvallen op een inkomen hetgeen de bovengrens voor de toelating voor een sociale woning uitmaakt. Het tweede gezin verkrijgt maandelijks een leefloon. Voor deze situaties werd een haalbaarheids­analyse gemaakt van het huidige en alter­natieve woonmodellen. Een toetsing van de modellen werd doorgevoerd door middel van de maandelijkse bruto woon­last tegen­over een 30%-woonquotenorm.

De 30% woonquotenorm voor gezin één bedraagt 747,30 euro. Dit is 30% van het inkomen, alsook het bedrag dat maximaal aan het wonen gespendeerd mag worden om als ‘betaalbaar’ bestempeld te kunnen worden. Binnen het stelsel van sociaal wonen betaalt dit gezin voor de vooropgestelde woning, gerenoveerd volgens de richtlijnen tegen 2050, ruim 743 euro per maand. Deze situatie wordt dus als ‘haalbaar’ bestempeld. Wanneer de woning daarentegen binnen het stelsel van een wooncoöperatie aangeboden wordt, wordt de maandelijkse woonlast over­schreden met een bedrag van 154,64 euro.

Om een sluitende analyse van het woon­beleid te maken, werden beide invals­hoeken na hun uit­werking gekoppeld. Aan de hand hiervan werden conclusies, gebreken en opportuniteiten aan het licht gebracht.

            De kostenraming

Het huidige systeem waarbinnen de referentie­woning zich bevindt, blijkt volgens de meeste actoren de best passende woonvorm voor de doelgroep te zijn. Ze is daarentegen niet geheel sluitend bij het invullen van de vragen en noden. De éénmaking binnen dit woonstelsel zorgt voor een grote hervorming. Er wordt bij­voorbeeld gesproken over een eventuele aankoop van het patrimonium van de uit­tredende partijen in het Gentse werkings­gebied. Dit blijkt volgens sommige partijen een remmende factor voor de uitbreidings- en renovatiegolven. Anderen proberen hun huidige werking door te trekken, maar kunnen alsook de haalbaarheid van het geheel niet voorspellen.

Het enige wat je kan doen als de overheid je dat oplegt, is kijken naar wat de opportuniteiten zijn.”

(Heughebaert, Persoonlijke communicatie, 2022)

Bepaalde sociale huisvestings­maatschap-pijen en CLT’s (Community Land Trust) koppelen een huur- en koop­systeem. Aan de hand hiervan kan een breder spectrum van gezinnen bereikt worden. Dit kan een eventuele link bieden met een eenduidiger financieringssysteem voor de verschillende woonvormen. Tot slot werd de koppeling van het recht op behoorlijke huisvesting en het renovatie­vraagstuk geanalyseerd. Het enige woon­model dat voor beide referentiebewoners haalbaar bleek inzake de maandelijkse woonlast is dit aangeleverd door een sociale huisvestings­maatschappij. Dit omwille van het feit dat het maandelijks te betalen bedrag grotendeels bepaald wordt door de inkomens van de bewoners. De financierings­stromen achter dit model worden voornamelijk bekleed door de Vlaamse overheid. Het renovatievraagstuk is ruim in omvang en overstijgt ook de grenzen van het sociaal wonen. Volgens sommige actoren kan het sociaal woon­stelsel als mogelijke trekker voor buurt­renovaties naar voren geschoven worden. De haalbaarheid van het gehele vraagstuk en de wijze waarop men een antwoord hierop kan bieden was voor geen enkele actor éénduidig en met zekerheid te beant­woorden.

            Het postinterventiedossier    

Een één op één inzetbaar alternatief voor het huidig sociaal woonbeleid werd door het kwalitatief en kwantitatief onderzoek niet aange­boden. Het model van de sociale huisvestings­maatschappij blijkt als enige de betaal­baarheid voor de bewoner te garanderen. De gesproken actoren gaven daarnaast enkele gebreken en oppor-tuniteiten aan die wijzigingen aan het huidige model vereisen. Hierdoor kan gesteld worden dat dit model als basis nog steeds gebruikt kan worden, maar toe is aan modernisering. Het dient zich aan te passen aan de huidige vraagstukken en problematieken. Hiervoor kunnen ideeën aangereikt worden volgend uit het discours alsook uit het onderzoek naar alter­natieve woonmodellen. Daarnaast werd door de actoren een stigmaprobleem van het sociaal wonen op tafel gelegd. Om dit aan te pakken dient niet alleen de woonmaatschappij, maar de gehele denk­wijze omtrent wonen een verschuiving te ondergaan.

Tekent het EPC-attest een kruis over onze baksteen in de maag? Niet als wonen écht als basisrecht beschouwd wordt, als de gesprekken écht gevolg krijgen en als ieders blik opengetrokken wordt, met verandering tot gevolg.

We zouden dan moeten zeggen dat we erin investeren als maat­schappij. Dat betekent dat er ergens een solidariteit is en dat er middelen van de gemeenschap naar dat sociaal wonen gaan.” (Verbiest, persoonlijke communicatie, 2022)