Het lelijkste land
Peter Triest - Woonverkavelingen in Halle Kempen: het belang van het grondbezit in de vorming van het lokale woonlandschap.
Het lelijkste land
Renaat Braem riep in 1968 België uit tot het lelijkste land ter wereld. ‘Vanuit het vliegtuig beschouwd komt het over als een door een krankzinnige bijeengenaaide lappendeken, met daarop door een woest geworden reus, de inhoud van hele bazars blokkendozen rondgestrooid, met verachting neergesmeten’, zo schreef hij.
Na de tweede wereldoorlog veranderde Vlaanderen inderdaad onherkenbaar van aanzien. De steden implodeerden en zowat overal op het platteland rezen woonverkavelingen uit de grond. Deze ontstonden schijnbaar willekeurig en gaven aanleiding tot een ruimtelijk gebruik dat als ongewenst wordt ervaren want grondverspillend, versplinterend, immobiliserend, weinig harmonieus en duur voor openbare nutsvoorzieningen.
Er is geen reus nodig geweest om te komen tot deze ruimtelijke ‘ordening’. Het waren gewoon u en ik. Eigen aan de Vlaamse situatie is het feit dat de individuele grondbezitter bij het botvieren van zijn bouw- of speculatielust nauwelijks door de gemeenschap aan banden werd gelegd. Tot 1962 kon alles. In dat jaar riep de wet op de stedebouw een aantal regels in het leven. Voortaan zouden bouwaanvragen enkel goedgekeurd worden wanneer zij pasten in de gewestplannen. Deze plannen kwamen er pas in 1978. Al die tijd bleef een feitelijk beleidsvacuüm bestaan, en stuurde de ‘onzichtbare hand’ van de vrije markt het bouwproces.
Nu is een onzichtbare hand ter verklaring al even mythologisch als een krankzinnige of een reus. In een poging het samenspel van de activiteiten van al die individuele bouwheren wat transparanter te maken heb ik, voor ruim 360 hectaren grond, geïnventariseerd hoe vaak elk perceel verkocht werd, wie koper en verkoper waren en welke bestemming zij de grond gaven. De hoofdbron voor deze inventarisatie was het kadasterarchief. Elke verkoop tussen 1834 en 1970 werd in een database ingevoerd, en vervolgens aan een grondige analyse onderworpen. Het studiegebied werd zo gekozen dat het in de besproken periode evolueerde van ruraal naar verstedelijkt gebied.
Uit de analyse blijkt dat op gronden die in de negentiende eeuw van een grootgrondbezitter waren een heel ander woonlandschap ontstond dan op de gebieden hierbuiten. Er werd op deze gronden niet gebouwd of herverkaveld, tot zij in de jaren vijftig en zestig verkocht werden. Daarna werd het volledige gebied op zeer korte tijd volledig herverkaveld en aan particulieren verkocht als bouwloten. Er trad hierdoor een soort landschappelijke inversie op: de gebieden die tot dan open en groen waren gebleven, werden op tien jaar tijd de meest bebouwde uit de streek.
Een heel andere evolutie zien we in het gebied dat historisch buiten het grootgrondbezit viel. Het gaat hier om gronden van lokale boeren of kleine renteniers. Hier werd al van bij het begin van de bestudeerde periode gebouwd op kavels die hiertoe werden afgesplitst van grotere percelen. Meestal verliep dit proces zeer langzaam. Elke generatie splitste een perceeltje af van het familiaal bezit. Dit stukje grond werd verkocht, of door de eigenaar zelf bebouwd. Hierdoor ontstond de typische lintbebouwing, vaak slechts aan één kant van de straat, en her en der onderbroken door kleine onbebouwde percelen. De huizen verschillen vaak vele tientallen jaren in leeftijd. Halfopen bebouwing blijft vaak met blinde gevel staan. Talrijke verbouwingen en uitbreidingen aan oude huizen versterken nog het rommelige, typisch ‘Vlaamse’ voorkomen.
Het voordeel van een gedetailleerd lokaal onderzoek is dat nuances zichtbaar worden die in een globaler onderzoek verborgen zouden blijven. In dit verband is het belangrijk langer stil te staan bij de uitverkoop van het grootgrondbezit in het studiegebied.
Er waren na de tweede wereldoorlog twee grootgrondbezittende families, elk met een domein van ongeveer negentig hectaren. De ene grootgrondbezitter deed uitverkoop in de jaren vijftig, de andere in 1963. De eerste verkoop kende een heel ander verloop dan de tweede. In de jaren vijftig traden een aantal speculanten op als tussenkopers: zij kochten grote delen, bouwden er een aardige villa op en verkochten de rest weer door, een deel als bouwgronden en een ander deel als grotere percelen. De volgende kopers deden hetzelfde. Het resultaat hiervan is een weinig systematische verkavelingstructuur, met veel percelen die nooit ontsloten werden, en dus ook nooit bebouwd. Doordat het enkele jaren duurde vooraleer elk perceel als bouwkavel bij een individuele koper terecht kwam, zien we hier een grote variatie aan bouwstijlen, nog versterkt door de grote onderlinge verschillen in kavelgroottes.
Heel anders was het verloop van de herverdeling van het andere domein, in 1963. Het was geen toeval dat deze verkoop juist toen gebeurde. Het gemeentearchief bevat tal van stukken die aantonen dat de oude adel hiertoe aangespoord werd door enkele grote speculanten. Eens deze speculanten de gronden verworven hadden (voor een habbekrats), lieten zij nieuwe wegen aanleggen, zo dat geen vierkante meter potentiële bouwgrond onbereikbaar bleef. Amper twee jaar later was de hele operatie al voltooid én waren bijna alle bouwkavels, meer dan 350, verkocht aan individuele gezinnen. Vooral in de wijken met kleine kavels werd er door deze kopers bijna onmiddellijk begonnen met de bouw van een woonhuis. Hierdoor ontstond in deze wijken een eerder uniforme bebouwing: alle huizen zijn gebouwd volgens de stijl van die tijd. In de wijken met grotere percelen verliep de bebouwing trager. Daar zien we vandaag de dag nagelnieuwe huizen naast villa’s van dertig jaar oud, en nog heel wat stukken braakliggende bouwgrond ertussen.
Interessant aan dit onderzoek is dat het enkele mechanismen ontbloot die het mogelijk maken onze huidige woonlandschappen te lezen en hierin nuances te ontdekken. De belangrijkste vaststelling vanuit maatschappelijk standpunt volgt echter uit de gedetailleerde analyse van de verkavelingswoede uit de jaren zestig, die niet toevallig plaats greep vlak na de uitvaardiging van de wet op de stedebouw van 1962. Hoewel deze wet bedoeld was om het verkavelen aan banden te leggen, werd reeds door verschillende auteurs gesuggereerd dat zij dit proces juist in een stroomversnelling heeft gebracht. Het voorbeeld uit dit onderzoek lijkt deze analyse te ondersteunen. Cruciaal hierbij was het lange wachten op de gewestplannen. Het duurde zestien jaar vooraleer deze er waren. Tijd genoeg voor bouwpromotoren om hun slag te slaan. Een ruwe schatting leert dat een investering van vijf miljoen frank in 1963 op enkele jaren tijd leidde tot een winst van om en bij de vijftig miljoen frank. Arme Kempense zandgrond veranderde op korte tijd in klinkende munt.
Het is wetenschappelijk niet verantwoord de conclusies van een zeer lokaal onderzoek uit te vergroten naar een heel gewest. Maar beleidsmatig is het ook niet verantwoord ze te negeren. Er wordt hier immers een zeer actueel thema aangesneden. In 1997 verscheen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Het staat vol dure woorden en concepten, maar we zijn nu zes jaar later en er zijn ook nu weer nog geen concrete toetsingskaders. Bouwpromotoren werden ruim van te voren op de hoogte gebracht van wat er binnenkort niet meer mogelijk zal zijn. Zij hebben een zee van tijd om hierop in te spelen. Te vrezen valt dat alle historisch onderzoek ten spijt... l’histoire se répète.
