Indirect beleggen in vastgoed via een (residentiële) vastgoedbevak versus een gereglementeerde vastgoedvennootschap.
Gereglementeerde vastgoedvennootschap als nieuwe toevluchtsoord voor de bestaande vastgoedbevaks.
De wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders heeft het landschap van de vastgoedbevaks grondig gewijzigd. Sindsdien moesten de vastgoedbevaks zich immers organiseren als een alternatieve beleggingsinstelling, wat veel bijkomende formaliteiten en onnodige kosten met zich mee zou brengen zonder enkele economische meerwaarde daartegenover. De Belgische wetgever zag dat ook in en schiet ter hulp. Met de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen heeft de wetgever een nieuw statuut gecreëerd die de vastgoedbevaks kunnen aannemen en die tal van voordelen biedt, zowel voor de belegger als voor de vastgoedbevak zelf.
Een vastgoedbevak is een vennootschap met vast kapitaal voor de belegging in vastgoed. De belegger kan, in plaats van zijn financiële middelen te gebruiken voor de aankoop van vastgoed, investeren in een vastgoedbevak. In ruil voor zijn indirecte belegging krijgt de belegger ieder jaar een mooi rendement. Op deze manier vallen er heel wat verplichtingen van de schouders van de belegger. Zo moet hij het vastgoed niet zelf onderhouden, beheren, herstellingskosten dragen en voortdurend controle uitoefenen als het onroerend goed verhuurd wordt. Het beheer van vastgoed waarin de vastgoedbevak investeert wordt immers gedaan door de professionele vastgoedbeheerders. Daarnaast geniet de belegger van een voordelig belastingregime.
Door de Richtlijn 2011/61/EU inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen was België genoodzaakt om de vastgoedbevaks aan een nieuwe wettelijke regelgeving te onderwerpen. De vastgoedbevaks moesten immers van dan af beschouwd worden als alternatieve beleggingsinstellingen en aan bijkomende regelgeving voldoen die geen enkele meerwaarde met zich meebracht. De Belgische wetgever heeft deze richtlijn weliswaar omgezet maar niet lang daarna een nieuw statuut in het leven geroepen met de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is een vennootschap die zich bezighoudt met de oprichting, de verwerving, het beheer, de verbouwing of de verkoop, alsook de verhuur van vastgoed. Een GVV moet volgens haar langetermijnstrategie vastgoed aanhouden voor een lange termijn. Zo kunnen er langetermijnrelaties onderhouden worden met de huurders van vastgoed via de terbeschikkingstelling van vastgoed. Naast deze terbeschikkingstelling kan de GVV ook vastgoed in eigendom bezitten. De gereglementeerde vastgoedvennootschap moet verder zelf zorgen voor het dagelijks beheer en de ontwikkeling van vastgoed en kan aanvullende diensten aanbieden die een toegevoegde waarde hebben bij de terbeschikkingstelling. Hieruit volgt dat de GVV activiteiten uitoefent die zich over de hele vastgoedsector uitstrijken en veel meer kan doen dan louter het beleggen in vastgoed en het innen van huurgelden zoals de vastgoedbevak.
Als gevolg van de invoering van dit nieuw statuut vroegen alle bestaande vastgoedbevaks een vergunning aan bij de FSMA om zich voortaan als een gereglementeerde vastgoedvennootschap te organiseren. Momenteel opereren dan ook alle vastgoedbevaks als een gereglementeerde vastgoedvennootschap. De redenen voor de vlucht naar het GVV-statuut zijn tal van voordelen die hier aan verbonden zijn. Eerst en vooral kan de gereglementeerde vastgoedvennootschap een brede waaier van activiteiten uitoefenen. Ten tweede zorgt haar langetermijnstrategie ervoor dat de belegger zeker is van een mooi rendement over een lange periode. Verder beschikt de GVV over een soepel beleidsstrategie en is haar statuut beter afgestemd op de economische realiteit. Tot slot spelen het actief beheer en aanvullende diensten een rol in het succes van de GVV.
Waarom beleggen in vastgoed en niet in iets anders? Een indirecte belegging in vastgoed is zeer voordelig omdat vastgoed tastbare waarde heeft. Meer nog, vastgoed creëert stabiele inkomensstromen en bij vastgoed van grotere omvang krijgen de aandeelhouders betere schaalvoordelen en risicodiversificatie.[1] Dit verhoogt op zijn beurt het rendement voor de belegger.
Bovendien zou een indirecte belegging niet zo succesvol zijn zonder een fiscaal gunstig regime voor de belegger. De belegger hoeft immers enkel maar een bevrijdende roerende voorheffing te betalen bij de toekenning van het rendement door de gereglementeerde vastgoedvennootschap. Dit wil zeggen dat de belegger deze inkomsten niet meer in zijn aangifte van personenbelasting hoeft op te nemen. Onroerende voorheffing en de registratiebelasting zijn voor de GVV zelf. Als de belegger zijn aandelen verkoopt is er ook geen belasting verschuldigd op de meerwaarden die daaruit voortspruiten tenzij het gaat om speculatie of abnormaal beheer. Deze uitzonderingen moeten eerst aangetoond worden door de rechter alvorens belast te worden als diverse inkomsten in de personenbelasting. De Administratie is alleszins van mening dat de verkoop van beursgenoteerde aandelen onder het normaal beheer van privé vermogen valt en dus niet belastbaar is.
Op inhoudelijk vlak vertoont de regelgeving rond het GVV-statuut veel gelijkenissen met de regelgeving rond vastgoedbevaks als alternatieve beleggingsinstellingen. De reden hiervoor is dat de wetgever heel snel moest inspelen op het nieuw wetgevend kader om een betere oplossing te bieden voor de bestaande vastgoedbevaks. Meer nog, de wetgever heeft gezorgd voor de fiscale neutraliteit tussen beide statuten.
Ondanks de hierboven beschreven voordelen en de fiscale neutraliteit zijn er enkele discriminaties[2] aanwezig in de wetgeving ten nadele van de GVV en zijn er mijns inziens nog veel onduidelijkheden op fiscaal vlak wat betreft de GVV. Er blijven ook heel wat vragen onbeantwoord. Eerst en vooral, waarom is er fiscale neutraliteit tussen statuten die op veel vlakken van elkaar verschillen? De GVV doet immers veel meer dan de vastgoedbevak als een alternatieve beleggingsinstelling. Ten tweede, is de regelgeving rond de GVV geen omzeiling van de Europese richtlijn? Mijns inziens was de wetgever al te zeer gefocust op de vraag van de bestaande vastgoedbevaks naar een voordeliger statuut en heeft hij heel wat zaken uit het oog verloren of zelfs zijn ogen gesloten voor heel wat zaken. Het is zeker interessant wat de rechtspraak zal doen met bepaalde ongelijkheden. Vooral de hangende zaak voor het Grondwettelijk Hof verdient hierbij veel aandacht. Meer nog, als de Europese Commissie de wetgever op de vingers komt tikken voor de mogelijke omzeiling van de Europese richtlijn, zal de reactie van de wetgever heel interessant zijn voor de ontwikkelingen van de GVV in de toekomst. Of het succes van de GVV van korte of lange duur is zal dus de toekomst moeten uitwijzen.
[1] Wetsontwerp betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, Parl. St. Kamer 2013-2014, memorie van toelichting, nr. 3497/001, 5
[2] Verzoekschrift van 31 december 2014 bij het Grondwettelijk Hof tot nietigverklaring van art. 95 GVV-wet.
