A case for Land Value Tax in Tasmania: Transitional Community Land Trust towards affordable housing
Landwaarde taks voor betaalbaar wonen
De masterthesis ‘A case for Land Value Tax in Tasmania’ behandelt het onderwerp betaalbaar wonen en werd geschreven tijdens een uitwisselingsprogramma aan de University of Tasmania in Australië. De thesis kreeg veel interesse in Tasmanië, en werd daarom gepresenteerd aan de Minister voor Wonen van Tasmanië, Hon Jacquie Petrusma MP, de Schaduwminister voor Wonen, Rebecca White MP, en aan de directeur van Housing Tasmania, Peter White. Hopelijk wordt de in deze thesis voorgestelde landwaarde taks een realiteit in Tasmanië waardoor wonen weer betaalbaar wordt en arbeid met diens kapitaal verder aangemoedigd wordt in plaats van ontmoedigt met allerlei belastingen.
De ‘Australian Dream’
Betaalbaar wonen is een groeiende problematiek, dit is vooral waar voor Australië. In de staat Tasmanië is wonen niet even onbetaalbaar in vergelijking met de staten New South Wales of Victoria, toch verergert de problematiek van betaalbaar wonen in Tasmanië jaarlijks. Australië staat bekend voor de ‘Australian Dream’, dit houdt in dat elke Australiër zijn eigen (grote) huis zou kunnen aanschaffen. Deze ‘Australian Dream’ kan vergeleken worden met het gezegde dat Belgen geboren worden met een baksteen in de maag.
Australiërs hebben een voorkeur voor vastgoed en dit maakt meer dan 60% uit van de totaal waarde in hun portfolio. In Tasmanië wordt dit vertaald als 70.6% van de huishoudens die hun woning ook effectief hebben gekocht. Deze voorkeur om vastgoed te bezitten heeft een sterke invloed op de prijs waardoor wonen onbetaalbaar wordt voor huishoudens met lage inkomsten. De stijging van vastgoedprijzen kan vooral verklaard worden door de enorme stijging van de landwaarde.
Landwaarde
In Tasmanië schat de ‘Valuer-General’, ofwel de officiële vastgoedschatter van de staat, de landwaardes zonder de daarop liggende gebouwen mee te berekenen in de waarde. Deze schattingen maken het mogelijk om de stijgingen in landwaardes te berekenen zonder de waarde van de gebouwen.
Tussen de jaren 1994-95 en 2009-10 was er een stijging in prijs van 415% (!) voor landwaardes van eigenbewoning terwijl er enkel een groei was van 32% in de hoeveelheid van vastgoed. Deze enorme prijsstijging van landwaardes wordt concreter als het vergeleken wordt met de stijging in lonen in dezelfde periode, deze stegen enkel met 91%. Terwijl prijzen van gebouwen met 219% stegen en de inflatie bedroeg 63%.
Eén reden waarom landwaardes stijgen is door de groei van de bevolking met het daarbij horende aantal vastgoed en schaarste van land. Maar dit verklaart wederom niet de enorme stijging van landwaardes in specifieke locaties terwijl in andere locaties landwaardes soms zelfs dalen en ook niet wat deze stijging in prijs vertegenwoordigt. Stijgingen in landwaardes kunnen verklaard worden aan de hand van investeringen door de staat in de omgeving van waar het land zich bevindt. Bijvoorbeeld, door investering van belastinggeld in infrastructuur zoals: openbaarvervoer, wegen en aansluitingspunten, scholen, ziekenhuizen, parken, et cetera.
Geïnvesteerd belastinggeld
De investering van belastinggeld in infrastructuur staat in directe verhouding met de stijging in omliggende landwaardes. Ter illustratie, mocht er 1 miljoen euro worden geïnvesteerd in openbaarvervoer waar 1000 percelen land omheen liggen, dan zou elk landperceel gemiddeld met 1000 euro in waarde stijgen, afhankelijk van hoe dicht het landperceel ligt bij het openbaarvervoer.
Het is deze investering die landwaardes zo fors doet stijgen terwijl de landeigenaars van eigenbewoningen de meerwaarde als hun eigen aanschouwen en de winst kunnen bewaren zonder daar belastingen op hoeven te betalen. Dit drijft ook vastgoedinvesteerders om in land te investeren en te speculeren met de hoop dat er binnen een aantal jaren door de staat geïnvesteerd wordt in hun omgeving en zo van een meerwaarde te kunnen genieten zonder zelf te hoeven investeren.
Het zijn vastgoedinvesteerders met de daarbij horende landspeculaties die de schaarste van land nog verder opdrijven en wonen daardoor onbetaalbaar maken. Door een ‘Land Value Tax’, of een landwaarde taks te introduceren, kan de staat de blijvende stijging van landwaardes tegenhouden. Een landwaarde taks zou ook het reeds geïnvesteerde belastinggeld in infrastructuur juist terugvorderen van de eigenaars die daar het meeste van genieten en voor wie de landwaarde het meeste stijgt.
Landwaarde taks
Landwaarde taks moet geen nieuwe taks worden bovenop de reeds bestaande belastingen, landwaarde taks zou liever de reeds bestaande belastingen op arbeid en kapitaal vervangen. Vastgoed zit per definitie vast en kan daardoor niet ontvluchten aan diens taksen, terwijl arbeid en kapitaal belastingen kunnen ontvluchten en vaak verloren gaan aan het buitenland. Bovendien is het rechtvaardiger om niet de arbeid of kapitaal van individuen te belasten, maar de stijging in waarde van land dat door gemeenschappelijk belastinggeld mogelijk is gemaakt. Belastingen en taksen zijn enkel mogelijk door, en bestemd voor, gemeenschappen. Daarom alleen al zouden belastingen op gemeenschappelijk verkregen waarde moeten worden toegepast en niet op individuele verkregen waarde.
Bijvoorbeeld, een individu die arbeid verricht om een gebouw te bouwen zou daarop niet verder ontmoedigd moeten worden door belastingen, hij zou net aangemoedigd moeten worden om zoveel mogelijk te bouwen. Maar dit is anders indien het over land gaat en niet gebouwen, omdat land in waarde stijgt door schaarste en groei van de bevolking en vooral door de investeringen van belastinggeld in omliggende infrastructuur. Het is gemeenschappelijk verkregen waarde die het beste gediend is om belast te worden, niet individuele verkregen waarde zoals arbeid of kapitaal die uit arbeid ontstaat.
Landewaarde taks toegepast in Tasmanië
Voor het eerst in Australië werd in deze thesis de capaciteit van landwaarde taks in Tasmanië berekend. Er werd verder aangetoond dat een 2% landwaarde taks met een stijgend marginaal tarief een potentieel heeft van AU$505 miljoen. Dit zou bijna volledig de huidige landtaks (AU$90m), registratierechten (AU$213m) en werkgeversbijdrage (AU$257m) kunnen vervangen. Door de bovengenoemde taksen te vervangen kan Tasmanië de meest competitief belaste staat van Australië worden. Bovendien kan daarmee de stijging van landwaardes worden tegengehouden en zal wonen weer betaalbaar worden voor ieder huishouden in Tasmanië.
Wie de masterthesis verder leest krijgt een duidelijk beeld waarom landwaardes zo fors stijgen en de gevolgen daarvan op betaalbaar wonen. De thesis is een multidisciplinair werk dat filosofie, politieke economie, sociologie en taxatie tot één geheel samenbrengt.
Bibliografie
92Y Plus. (2015, March 6). Thomas Piketty, Paul Krugman and Joseph Stieglitz: The genius of economics [Video file]. Retrieved from https://www.youtube.com/watch?v=Si4iyyJDa7c
Australian Bureau of Statistics [ABS]. (2011). Components of household wealth: December 2011. Sydney, NSW: Australian Social Trends.
ABS. (2012). 2011 Census community profiles (category no. 2005.0). Retrieved from http://www.abs.gov.au
ABS. (2013). Housing occupancy and costs, 2011-12 (category no. 4130.0). Retrieved from http://www.abs.gov.au
ABS. (2014). Australian system of national accounts (category no. 5204.0). Retrieved from http://www.abs.gov.au
ABS. (2015a). Average weekly earnings, Australia, November 2014 (category no. 6302.0). Retrieved from http://www.abs.gov.au
ABS. (2015b). Consumer Price Index, Australia, March 2015 (category no. 6401.0). Retrieved from http://www.abs.gov.au
Access Economics. (2010). Valuation and local government rating in Tasmania: A robust framework for the future. Sydney, NSW: Report for Local Government Division.
ACT Revenue Office. (2015). Land rent. Retrieved from http://www.revenue.act.gov.au/home-buyer-assistance/land-rent-scheme
Anglicare Tasmania. (2015). Rental market out of the reach of young Tasmanians. Retrieved from https://www.anglicare-tas.org.au/page/rental-market-out-reach-young-tas…
Atkinson, R., & Jacobs, K. (2009). The social forces and politics of housing research: Reflections from within the academy. Housing, Theory and Society, 26(4), 233-247. doi: http://dx.doi.org/10.1080/14036090802057364
Atkinson, R., & Jacobs, K. (2010). Damned by place, then by politics: Spatial disadvantage and the housing policy-research interface. International Journal of Housing Policy, 10(2), 155-171. doi: 10.1080/14616718.2010.480855
The Australian. (2015). Henry Tax Review. Retrieved from http://www.theaustralian.com.au/archive/business/in-depth/henry-tax-rev…
Australia’s Future Tax System. (2010a). Part one: Overview. Canberra, ACT: Report to the Treasurer.
Australia’s Future Tax System. (2010b). Part two: Detailed analysis (vol. 1). Canberra, ACT: Report to the Treasurer.
Australia’s Future Tax System. (2010c). Part two: Detailed analysis (vol. 2). Canberra, ACT: Report to the Treasurer.
Australian Government. (2011). Chapter 5 - HFE and State tax reform: State tax reviews. Retrieved from http://www.gstdistributionreview.gov.au/content/Content.aspx?doc=report…
Australian Government. (2015a). Capital gains tax. Retrieved from https://www.ato.gov.au/general/Capital-gains-tax/
Australian Government. (2015b). Inheriting a dwelling. Retrieved from https://www.ato.gov.au/general/capital-gains-tax/in-detail/gifts,-inher…
Australian Government. (2015c). Better tax. Retrieved from http://bettertax.gov.au/
Australians for Affordable Housing. (2011). Housing costs through the roof: Australia’s housing stress. Retrieved from http://housingstressed.org.au/wp-content/uploads/2011/10/Housing-costs-….
Australians for Affordable Housing. (2015a). Trapped in the rental market. Retrieved from http://housingstressed.org.au/get-the-facts/trapped-in-the-rental-marke…
Australians for Affordable Housing. (2015b). Rents and mortgages squeeze incomes: Census 2011. Retrieved from http://housingstressed.org.au/2012/06/22/rents-and-mortgages-squeeze-in…
Belsky, E. S. (1992). Rental vacancy rates: A policy primer. Housing Policy Debate, 3(3), 793-813.
Berryman, S. (2011). Ancient Atomism. In E. N. Zalta (Ed.), The Stanford Encyclopedia of Philosophy (Winter 2011 ed.). Retrieved from http://plato.stanford.edu/archives/win2011/entries/atomism-ancient/.
Blaug, M. (2000). Henry George: Rebel with a cause. The European Journal of the History of Economic Thought, 7(2), 270-288. doi: 10.1080/096725600361816
Bromley, D. W. (2004). Property rights: Locke, Kant, Peirce and the logic of Volitional Pragmatism. In H. M. Jacobs (Ed.), Private property in the 21st century (pp. 19-30). Cheltenham, England: Elgar.
Brownfield, C. (2014). The fourth pillar – the role of home equity release in retirement funding. Paper presented at the Actuaries Institute, May 2014 (pp. 1-37). Sydney, NSW: Financial Services Forum.
Business Council of Australia [BCA]. (2014). The future of tax: Australia's current tax system. Melbourne, Victoria.
Centre for International Economics [CIE]. (2009). State business tax reform: Seeding the tax reform debate. Canberra, ACT: Prepared for Business Coalition for Tax Reform.
City of Hobart. (2013). Agenda: Finance and corporate services committee meeting. Retrieved from http://www.hobartcity.com.au/files/54244873-ba10-4403-b492-a1a8008b1a3f…
Corderoy, J. (2015, 6 May). Henry Tax Review. Australian Broker Online. Retrieved from http://www.brokernews.com.au/news/breaking-news/australian-households-a…
Crabtree, L., Blunden, H., Milligan, V., Phibbs, P., Sappideen, C., & Moore, N. (2012). Community Land Trusts and Indigenous housing options (report no. 185). Sydney, NSW: AHURI.
Crabtree, L., Blunden, H., Phibbs, P., Sappideen, C., Mortimer, D., Shahib-Smith, A., & Chung, L. (2013). The Australian Community Land Trust Manual. Sydney, NSW: UWS.
Crabtree, L., Moore, N., Phibbs, P., Blunden, H., & Sappideen, C. (2015). Community Land Trusts and Indigenous communities: From strategies to outcomes (report no. 239). Sydney, NSW: AHURI.
Crabtree, L., Phibbs, P., Milligan, V., & Blunden, H. (2012). Principles and practices of an affordable housing Community Land Trust model, Research paper. Sydney, NSW: AHURI.
Credit Suisse. (2014). Global wealth report: 2014. Zurich, Switzerland: Research Institute.
Daley, J., McGannon, C., Savage, J., & Hunter, A. (2013). Balancing budgets: Tough choices we need. Australia: Grattan Institute.
Day, P. (2005). Incentives and disincentives: The potential of property taxes to support public policy objectives (paper no. 4). Brisbane, Queensland: Urban Policy Program.
Deloitte Access Economics. (2011). Analysis of State tax reform (pp. 24). Barton, ACT: Finance Industry Council of Australia.
DeMartini, J. R. (1989). Basic and applied sociological work. The Development of Clinical and Applied Sociology, 7(1), 136-144.
Department of Health and Human Services (DHHS]. (2015). Streets Ahead. Retrieved from http://www.dhhs.tas.gov.au/housing/buying/streets_ahead
Diskin, L., Foner, P. S., Jackson, J. E., Levenson, L. B., Perlo, V., Smith, B., & Struik, D. J. (Eds.). (1992). Karl Marx, Frederick Engels: Collected Works (vol. 46). New York, NY: International Publishers.
Economics Reference Committee. (2015). Out of reach?: The Australian housing affordability challenge. Canberra, ACT.
Employment Incentive Scheme (Payroll Tax Rebate) Act 2009 (Tas) (Austl.). Retrieved from http://www.thelaw.tas.gov.au/tocview/index.w3p;cond=all;doc_id=36%2B%2B…
Eslake, S. (2013). Australian housing policy: 50 years of failure. Melbourne, Victoria: Submission to the Senate Economics References Committee.
Fairclough, N. (2010). Critical Discourse Analysis: The Critical Study of Language (2nd ed.). New York, NY: Routledge.
Friedman, M. (1962). Capitalism and Freedom. Chicago, Illinois: University of Chicago.
Geddes, M. (2014). Neoliberalism and local governance: Radical developments in Latin America. Urban Studies, 51(15), 3147-3163.
George, H. (2006). Progress and Poverty (abridged ed.). New York, NY: Robert Schalkenbach Foundation.
Gruzman, E. (2014). Better Housing Futures transfers in Tasmania: The advantages and disadvantages of ownership transfers compared to management transfers of public housing to community housing providers, and the effect on the State’s balance sheet. Hobart, Tasmania: Parliamentary Internship Project.
Gustafsson, B. (2014, January 26). Milton Friedman talks about property taxes [video file]. Retrieved from https://www.youtube.com/watch?list=PL7P3yYpqOFl2facvF-Jd5McqdU2BkEiKa&t…
Harding, S. (2009). Standpoint theories: Productively controversial. Hypatia, 24(4), 192-200.
Harvey, D. (2007). A Brief History of Neoliberalism (paperback ed.). Oxford, England: OUP.
HomeShareTas. (2015). How does it work?. Retrieved from http://www.homesharetas.com.au/how-does-it-work/
Howlett, M., Ramesh, M., & Perl, A. (2009). Studying Public Policy: Policy Cycles and Policy Subsystems (3rd ed.). Toronto, Canada: OUP.
Hume, D. (1896). A Treatise of Human Nature (vol. 3). Oxford, England: Clarendon Press. (Original work published 1738)
Jacobs, K. (2006). Neo-liberal ideology and 'the 'problem' of anti-social behaviour. Parity, 19(1), 12-13.
Jacobs, K. (2014). Submission to the economics reference committee on affordable housing (pp. 5). Hobart, Tasmania: Affordable Housing Submission.
Jacobs, K., Berry, M., & Dalton, T. (2013). ‘A dead and broken system?’: ‘Insider’ views of the future role of Australian public housing. International Journal of Housing Policy, 13(2), 183-201. doi: 10.1080/14616718.2013.785716
Johansson, Å., Heady, C., Arnold, J., Brys, B., & Vartia, L. (2008). Tax and economic growth (paper no. 620). Paris, France: Economics Department.
Kant, I. (1991). The Metaphysics of Morals (M. Gregor, Trans.). Cambridge, England: CUP. (Original work published 1797)
KPMG Econtech. (2010). CGE analysis of the current Australian tax system: Final report. Australia: Department of the Treasury.
Land Tax Act 2000 (Tas) (Austl.). Retrieved from http://www.thelaw.tas.gov.au/tocview/index.w3p;cond=;doc_id=74%2B%2B200…
Land Tax Rating Act 2000 (Tas) (Austl.). Retrieved from http://www.thelaw.tas.gov.au/tocview/index.w3p;cond=;doc_id=73%2B%2B200…
Leigh, A. (2009). How Do Stamp Duties Affect the Housing Market?. Australia: Economics Program.
Lichfield, N., & Connellan, O. (2000). Land value and community betterment taxation in Britain: Proposals for legislation and practice. London, England: Lincoln Institute of Land Policy.
Local Government Act 1962 (Tas) (Austl.). Hobart, Tasmania: Government Printer.
Local Government Act 1993 (Tas) (Austl.). Retrieved from http://www.thelaw.tas.gov.au/tocview/index.w3p;cond=;doc_id=95%2B%2B199…
Locke, J. (1823). Two Treatises of Government (new & corrected ed. vol. V). London, England: Tegg. (Original work published 1689)
Memmott, P., Moran, M., Birdsall-Jones, C., Fantin, S., Kreutz, A., Godwin, J., . . . Sheppard, L. (2009). Indigenous homeownership on communal title lands (report no. 139). Queensland, Australia: AHURI.
Mill, J. (1966). Element of Political Economy. In D. Winch (Ed.), James Mill: Selected Economic Writings (pp. 203-366). Edinburgh, Scotland: Oliver & Boyd. (Original work published 1821)
Mill, J. S. (1885). Principles Of Political Economy (abridged ed.). New York, NY: Appleton. (Original work published 1848)
Murray, C. K., & Frijters, P. (2015). Clean money in a dirty system: Relationship networks and land rezoning in Queensland (paper no. 9028). Brisbane, Queensland: IZA.
National CLT Network. (2015). History of CLTs. Retrieved from http://www.communitylandtrusts.org.uk/what-is-a-clt/history-of-clts
National Shelter. (2011). Australia’s future tax system: Balancing our taxes to remove distortions in our housing system. Retrieved from http://www.shelter.org.au/index.php?option=com_docman&view=docman&Itemi….
Newman, J. (2014). Landscapes of antagonism: Local governance, neoliberalism and austerity. Urban Studies, 51(15), 3290-3305.
Ogilvie, W. (1920). The Right of Property in Land. In M. Beer (Ed.), The Pioneers of Land Reform (pp. 17-173). London, England: Bell. (Original work published 1782)
Paine, T. (1920). Agrarian Justice. In M. Beer (Ed.), The Pioneers of Land Reform (pp. 175-207). London, England: Bell. (Original work published 1796)
Punyanunt-Carter, N. M. (2013). Standpoint theory. In Salem Press Encyclopedia. Retrieved from http://eds.a.ebscohost.com/eds/detail/detail?sid=df5670bd-604e-4363-882…
Real Estate Institue of Tasmania [REIT]. (2015). Quarterly property report: March 2015. Hobart, Tasmania.
Reserve Bank of Australia [RBA]. (2015). Financial stability review: March 2015. Sydney, NSW.
Residential Tenancy Act 1997 (Tas) (Austl.). Retrieved from http://www.thelaw.tas.gov.au/tocview/index.w3p;cond=all;doc_id=82%2B%2B…
Ricardo, D. (2004). The Works and Correspondence of David Ricardo (P. Sraffa Ed. vol. IX). Indianapolis, Indiana: Liberty Fund.
Rouse, J. (2009). Standpoint theories reconsidered. Hypatia, 24(4), 200-209.
Rousseau, J. J. (1782). The Social Contract (G. D. H. Cole, Trans.) [Public domain]. (Original work published 1762). Retrieved from http://www.constitution.org/jjr/socon.htm
Shelter Tasmania. (2014). Submission to the state government budget process 2014-15. Hobart, Tasmania.
Shelter Tasmania. (2015). Submission to the state government budget process 2015-16. Hobart, Tasmania.
Smith, A. (1776). An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations (vol. V). London, England: The Electric Book.
Spence, T. (1920). The Real Rights of Man. In M. Beer (Ed.), The Pioneers of Land Reform (pp. 1-16). London, England: Bell. (Original work published 1775)
SQM Research. (2015). Residential vacancy rates. Retrieved 2 May 2015, from http://www.sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php?region=tas%3A%3AHobart&…
Suh, E., Diener, E., Oishi, S., & Triandis, H. C. (1998). The shifting basis of life satisfaction judgments across cultures: Emotions versus norms. Journal of Personality and Social Psychology, 74(2), 482-493.
Tasmanian Government [TG]. (1995). The Budget 1994-1995 (Paper No. 1). Hobart, Tasmania: Department of Treasury and Finance.
Tasmanian Government. (1999). The Budget 1998-1999 (Paper No. 1). Retrieved from http://www.treasury.tas.gov.au/domino/dtf/dtf.nsf/50f8a42d2cf4a5aaca256….
Tasmanian Government. (2010). State tax review: Discussion paper. Hobart, Tasmania: Department of Treasury and Finance.
Tasmanian Government. (2011). The Budget 2010-2011 (Paper No. 1). Retrieved from http://www.treasury.tas.gov.au/domino/dtf/dtf.nsf/LookupFiles/2010-11_B….
Tasmanian Government. (2013a). The budget 2013-14 (Paper No. 1). Retrieved from https://www.treasury.tas.gov.au/domino/dtf/dtf.nsf/v-pages/C6BD47562D45….
Tasmanian Government. (2013b). Valuation and local government rating review: Final report. Hobart, Tasmania: Division of Local Government.
Tasmanian Government. (2014). The Budget 2014-2015 (Paper No. 1). Retrieved from http://www.treasury.tas.gov.au/domino/dtf/dtf.nsf/v-pages/9B3B6EDD752D9….
Tasmanian Government. (2015a). Concessions & exemptions for land tax. Retrieved from http://www.sro.tas.gov.au/domino/dtf/SROWebsite.nsf/f-summarylist?OpenF…
Tasmanian Government. (2015b). Employment incentive scheme (payroll tax rebate) EISPR4. Retrieved from http://www.sro.tas.gov.au/domino/dtf/SROWebsite.nsf/v-all/Employment%20…
Tasmanian Government. (2015c). First Home Owner Grant and Builder Boost statistics. Retrieved from http://www.sro.tas.gov.au/domino/dtf/SROWebsite.nsf/v-all/Overview%20-%….
Tasmanian Government. (2015d). Rates and thresholds. Retrieved from http://www.sro.tas.gov.au/domino/dtf/SROWebsite.nsf/v-all/9C229965D02EB…
Toomey Maning. (2013). Betterment and land value capture. Retrieved from http://www.hobartcity.com.au/files/54244873-ba10-4403-b492-a1a8008b1a3f….
Valuation of Land Act 2001 (Tas) (Austl.). Retrieved from http://www.thelaw.tas.gov.au/tocview/index.w3p;cond=all;doc_id=102%2B%2…
Verdouw, J., Flanagan, K., Gorter T., & Habibis, D. (2015). Affordable housing strategy Tasmania: 2015-2025. Hobart, Tasmania: HACRU.
Waldron, J. (2012). Property and Ownership. In E. N. Zalta (Ed.), The Stanford Encyclopedia of Philosophy (Spring 2012 ed.). Retrieved from http://plato.stanford.edu/archives/spr2012/entries/property/
Wood, G., & Tu, Y. (2004). Are there investor clienteles in rental housing? Real Estate Economics, 32(3), 413-436.
Wood, G., Ong, R., & Winter, I. (2012). Stamp duties, land tax and housing affordability: The case for reform. Australian Tax Forum, 27(2), 331-349.
Wood, G., Ong, R., Cigdem, M., & Taylor, E. (2012). The spatial and distributional impacts of the Henry Review recommendations on stamp duty and land tax (report no. 182). Melbourne, Victoria: AHURI.
