Regionalisering van het huurrecht

Sarah Willems
Vlaanderen is sinds 2014 bevoegd voor het woninghuurrecht. De kans om het woninghuurrecht te moderniseren. Zal Vlaanderen zijn ambities terzake waarmaken?

DE TOEKOMST VAN HET WONINGHUURRECHT IN VLAANDEREN: ADVOCATEN KLUSSEN BIJ DOOR HET VERMINDERD AANTAL HUURGESCHILLEN?

Een huurder klaagt dat hij voor een hoge huurprijs in een krot woont waar de schimmel welig tiert. Een verhuurder verzucht dat hij al tientallen aangetekende brieven verzonden heeft, maar dat de huurprijs al maanden onbetaald bleef. Een huurder komt te overlijden en er zijn geen erfgenamen bekend, dus de woning kan niet vrijgegeven worden, maar de verhuurder blijft onbetaald. Een huurder die zijn gehuurde woning wou renoveren zoals afgesproken met de eigenaar, staat vandaag op straat omdat zijn huurwoning ongeschikt werd verklaard.

 

Discussies inzake huur voorzien het gerechtelijk organisme van voldoende werk. Dit onderzoek identificeert de knelpunten die bestaan in de private woninghuur en aanleiding geven tot discussies. Heel vaak situeren deze knelpunten zich op het spanningsveld tussen het grondrecht op wonen en het eigendomsrecht. Het onderzoek groepeert de knelpunten naargelang de oorsprong. Knelpunten kunnen voortvloeien uit de socio-economische kenmerken van de private huurmarkt, uit een slechte of gebrekkige formulering van de wettekst en uit de verschillende bevoegde entiteiten die parallelle of conflicterende wetgeving uitvaardigen.

 

Uit onderzoek blijkt dat het recht op wonen zoals voorzien in de Grondwet, op vandaag nog niet volledig gerealiseerd is. Ook het krimpen van de private huurmarkt wordt een uitdaging voor de toekomst. In het woonbeleid lag de nadruk jarenlang op de verwerving van een eigen woning. Hierdoor liet de regering na om een volwaardige beleidsvisie uit te werken voor de private huursector. De huurprijzen werden bepaald door vraag en aanbod, en werden niet gereglementeerd. Het verhuren van woningen wordt ook niet gestimuleerd. De huidige Woninghuurwet viseert twee doelstellingen: Enerzijds het waarborgen van enige woonzekerheid aan de huurder en anderzijds het toekennen van een behoorlijk rendement aan de verhuurder, maar beide doelstellingen worden niet gehaald.

 

Vlaanderen werd sinds begin 2014 – door de zesde staatshervorming - bevoegd voor het huurecht. Vóór de zesde staatshervorming waren de gewesten enkel bevoegd om de bevoegdheid “huisvesting” te regelen tussen de overheid en de eigenaar en dus bepaalde normen op te leggen. Een voorbeeld hiervan is het conformiteitsattest. Nu zijn de gewesten bevoegd om de contractuele verhouding tussen de huurder en de verhuurder te regelen. In Wallonië bijvoorbeeld, voerde de overheid de indexsprong in voor de huurprijzen. De nieuwe bevoegdheid van de gewesten is veel ruimer dan hetgeen onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet valt. Maar tot waar reiken de grenzen van deze nieuwe gewestelijke bevoegdheid? Dit onderzoek gaat na wat de reikwijdte van de bevoegdheid van de gewesten was vóór de zesde staatshervorming om zo de nieuwe bevoegdheden te kunnen afbakenen. Dit gebeurt door een analyse van de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof. Het grondrecht op wonen houdt voor de Vlaamse decreetgever ook in dat Vlaanderen als “nieuwe” overheid een beleid zal moeten ontwikkelen dat de realisatie van dit grondrecht ondersteunt en niet mag ingaan tegen realisaties die al plaatsgevonden hebben. De vraag kan ook rijzen of de bevoegdheden van de gewesten nog verder uitgebreid moeten worden of heeft Vlaanderen thans alle tools in handen om een volwaardig huisvestingsbeleid uit te werken?  

 

Vlaanderen is bevoegd sinds 2014, maar heeft Vlaanderen al initiatieven genomen om iets te doen aan de problemen op de private huurmarkt? Zijn de genomen initiatieven succesvol? Zolang Vlaanderen geen initiatieven neemt, blijft het oude federale recht van toepassing. Zullen er in de toekomst nog initiatieven genomen worden of neemt Vlaanderen genoegen met de bestaande toestand? Welke initiatieven nemen de andere gewestregeringen? Zal de regionalisering van de private huurmarkt niet neigen naar nog meer complexiteit voor verhuurder en huurder als niet-juridische actoren? Deze vragen worden op kritische wijze behandeld in dit onderzoek. Door de bevoegdheidsoverdracht wordt wel al duidelijk het probleem van de verschillende overheden die elk op hun eigen niveau met dezelfde bevoegdheden bezig zijn of juist niet bezig zijn, wel al grotendeels opgelost.

 

Hoe ver kan het grondrecht op wonen doorgedreven worden vooraleer het op gespannen voet komt te staan met het eigendomsrecht? Nu Vlaanderen ook bevoegd is om de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder te regelen, kan dit een nieuwe kans betekenen voor de realisatie van het grondrecht op wonen in evenwicht met het eigendomsrecht. De zesde staatshervorming biedt de uitdaging om het wetgevend kader rond huur te herdenken, te moderniseren en de noodzakelijke verbeteringen aan te brengen. De kerntaak voor de decreetgever is om waar nodig de slecht of beperkt geformuleerde wetteksten aan te pakken en waar nodig duidelijkheid te scheppen zodat rechtszekerheid troef wordt. Deze rechtszekerheid is noodzakelijk om een goede band te scheppen tussen beide contracterende partijen en op termijn het aantal rechtszaken drastisch te verminderen. Door rechtszekerheid en duidelijkheid zal er opnieuw vertrouwen kunnen groeien waardoor eigenaars mogelijk sneller geneigd zullen zijn om opnieuw en beter te investeren in de private huurmarkt. Conflicten zijn inherent aan tegengestelde belangen, maar de neerwaartse spiraal zal ervoor zorgen dat het grondrecht op wonen moeilijk realiseerbaar wordt en daarnaast het rendement van de verhuurder ook niet meer haalbaar wordt.

 

Vlaanderen heeft ondertussen al een studie laten uitvoeren naar de knelpunten op de private huurmarkt. Ook de minister bevoegd voor Wonen heeft in het parlement als diverse uitspraken gedaan over te nemen initiatieven. De koers die deze Vlaamse regering wenst te varen klinkt ambitieus maar is niet vrij van kritiek. Een hervorming van het woninghuurrecht waarbij het grondrecht op wonen en het eigendomsrecht in evenwicht blijven, is een grote uitdaging. Dit onderzoek gaat alvast dieper in op de keuzes en valkuilen die zich kunnen manifesteren bij de ontwikkeling van een waar huisvestingsbeleid met aandacht voor het evenwicht tussen het grondrecht op wonen en het eigendomsrecht.

Bibliografie

Cfr. Masterproef

Universiteit of Hogeschool
Master in de rechten
Publicatiejaar
2016
Promotor(en)
Prof. Dambre
Kernwoorden
Share this on: