Vastgoedruilmodel voor residentiële projectontwikkeling

Laurent Dragonetti Alexander De Cuyper
De auteurs ontwikkelden een model om met een perseelsoverschrijdende aanpak verouderde woningen om te ruilen tot nieuwe energiezuinige appartementen. In de marktanalyse wordt een aantal maatschappelijke trends onderzocht die de bestaansrede van het ruilmodel staven alsook wordt onderzocht welk type gezinnen, woningen en locaties in de stad mogelijks in aanmerking komen om dergelijk ruilprincipe rendabel te maken. Vervolgens worden een aantal juridische scenario's uitgewerkt om het ruilprincipe mogelijk te maken alsook wordt er gezocht naar een doorgedreven fiscale optimalisatie. Finaal wordt aan de hand van uitgewerkte projectcasussen de financiële haalbaarheid van het model onderzocht en worden de meest bepalende parameters afgeleid door middel van een sensitiviteitsanalyse. Met dit vastgoedruilmodel hopen de auteurs een antwoord te bieden op de hedendaagse maatschappelijke uitdagingen en tot een win-winsituatie te komen voor particuliere eigenaars en projectontwikkelaars ten einde een nieuwe stedelijk dynamiek op gang te brengen.

Blauwdruk van een vastgoedruil

Vlaanderen is volgebouwd, zo klinkt het steeds vaker. Toch blijft de nood aan woningen stijgen. Vooral in de steden is het vastgoed schaars en al te vaak verouderd. Als sluitstuk van hun master in Real Estate Management ontwikkelden Alexander De Cuyper en Laurent Dragonetti een ruilmodel dat de verzadigde stedelijke woningmarkt een nieuw elan kan geven.

 

Dure en verouderde woningen

 

Dat een baksteen zwaar op de maag kan liggen, hoeft men ons Belgen niet te vertellen. De blijvende groei van de bevolking en het aantal gezinnen zet de woningmarkt steeds verder onder druk. Een oplossing ligt niet voor de hand. Open ruimte is in Vlaanderen erg schaars geworden en het ziet er niet meteen naar uit dat de hoeveelheid bouwgrond in de toekomst voldoende zal toenemen om aan de aanhoudende vraag tegemoet te komen.

Vooral in de steden is het probleem nijpend. Bouwgrond is er sowieso een zeldzaam goed en bovendien dreigen bestaande woningen er hoe langer hoe minder betaalbaar te worden. De hoge vastgoedprijzen wegen dan ook nog eens op de kwaliteit van het patrimonium doordat het niet tijdig gerenoveerd raakt. Jonge gezinnen houden na een aankoop doorgaans immers weinig budget over, terwijl oudere eigenaars vaak geen zin meer hebben in een grote investering. Met meer dan de helft van de Belgische woningen ouder dan vijftig jaar laten ze op vlak van energiezuinigheid en indeling nochtans behoorlijk te wensen over.

 

Blauwdruk van een vastgoedruil

 

Op deze impasse probeert de scriptie van Alexander De Cuyper en Laurent Dragonetti, studenten aan de Antwerp Management School, een antwoord te bieden. Hun concept is eenvoudig. Eigenaars van aangrenzende, verouderde woningen stellen hun grond ter beschikking van een ontwikkelaar die er een modern complex neerzet dat kan bestaan uit appartementen, duplexen en andere woningtypes. De perceelsoverschrijdende aanpak zorgt aan de tekentafel voor meer flexibiliteit, wat de nieuwe adressen op kwalitatief vlak ten goede kan komen. Met de verkoop van de extra wooneenheden worden de bouwkosten en de marge voor de ontwikkelaar gedekt. In ruil kan de eigenaar op dezelfde locatie en zonder één euro te investeren beschikken over een gloednieuw, energiezuinig appartement.

Vanzelfsprekend zijn er ook nadelen. Zo moet de eigenaar tijdelijk een nieuw onderkomen vinden en boet hij mogelijks wat aan woonoppervlakte in. Uit marktanalyse blijkt echter dat zowat dertig procent van de eigenaars een dergelijk aanbod niet ongenegen zou zijn. Met name voor smalle en weinig kwalitatieve stadswoningen zien De Cuyper en Dragonetti veel potentieel, maar ook in de stadsrand, waar vaak te grote en verouderde villa’s zijn te vinden, kan een ruil voordelig uitpakken.

Concreet zijn er twee scenario’s voorhanden die al naargelang de marktsituatie de verschillende interacties vastleggen tussen eigenaar, ontwikkelaar, aannemer en nieuwe kopers. Daarbij wordt telkens de wettelijke bescherming van de eigenaars gekoppeld aan een minimum aan registratierechten en BTW die het project rendabel moeten houden.

 

De stad ontgrendeld

 

De tijd dat grote urbane uitbreidingen à la Linkeroever de nood aan woningen konden lenigen loopt op zijn einde. Als Vlaanderen niet in beton wil verzuipen, zal het daarom naar alternatieven op zoek moeten. Verdichting en inbreiding zijn vaak gehoorde woorden maar met een patrimonium in talloze particuliere handen komt het erop aan verschillende partijen gezamenlijk tot actie te verleiden. De Cuyper en Dragonetti willen met hun ruilmodel dan ook de aanzet geven tot een organische update van het stedelijk weefsel. Waar de hoge vastgoedprijzen vandaag een verlammend effect hebben op de woningmarkt, brengen dergelijke win-winsituaties mogelijks een nieuwe urbane dynamiek op gang.

 

 

Bibliografie

1. Federale Overheidsdienst Economie, Statistics Belgium. Geraadpleegd op 17/01/2016, via www.statbel.fgov.be.

2. Van De Weijer, M., Reconfiguration, Replacement or Removal? Evaluating the Flemish Post-War Detached Dwelling and its Part in Contemporary Spatial Planning and Architecture. Universiteit Hasselt, Hasselt, 2014.

3. Van Broeck, L., Expertenadvies sensibilisering bouwcultuur en ruimtelijk rendement. In opdracht van Vlaamse overheid, Brussel, 2014.

4. Thomas Sterckx, kabinetsmedewerker Joke Schauvliege, Vlaams minister van Omgeving, Natuur en Landbouw (interview), Brussel, 14/12/2015.

5. Verbist, L., Peeters, M., Aangepast acceptatiebeleid voor hypothecaire kredieten door verstrenging energieregelgeving. Antwerp Management School, Antwerpen, 2015.

6. Van Volcem, M., Centrumsteden in evolutie (Editie 2015), 2015.

7. Turf, J., Energie voor Morgen, Argus, Tielt: Lannoo, 2014.

8. Vlaams Energieagentschap, Jaarverslag 2014 van het Vlaams Energieagentschap, 2015.

9. Albrecht, J. Van Hoofstat, J., Huisvesting in tijden van schaarste, naar een renovatie van het woonbeleid. Itinera Institute, Roeselare: Roularta, 2011.

10. Liebetrau, A.M., Measures of association, Newbury Park, Californië: Sage Publications, 1983.

11. Stad Gent, Over Gent. Geraadpleegd op 20/01/2016 via www.stad.gent/over-gent-en-hetstadsbestuur.

12. Stad Gent, Gent in cijfers 2014: Gent gezien door Gentenaars. 2015. Van www.stad.gent/overgent-en-het-stadsbestuur/pers-en-publicaties/publicat….

13. Stad Gent, Buurtmonitor Gent (online tool). Geraadpleegd op 17/01/2016 via www.gent.buurtmonitor.be.

14. Stad Gent, Smal bouwen, ruim wonen. 2013. Van www.stad.gent/wonen-verbouwen/bouwenen-
verbouwen/bouwadvies/smal-bouwen-en-ruim-wonen-een-goede-combinatie

15. Philippe Van Wesenbeeck, directeur dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning stad Gent (interview). Gent, 29/01/2016.

16. Stad Gent, De juiste woning op de juiste plaats: Handleiding bij de woningtypetoets Gent. 2015.
Van www.stad.gent/over-gent-en-het-stadsbestuur/stadsbestuur/wat-doet-hetbe…
uitvoering-van-het-beleid/wonen-verbouwen/woningtypetoets.

17. Sogent, Ledeberg Leeft + Ledeberg Hoekwoningen. Geraadpleegd op 9/12/2015 via www.sogent.be/projecten/woonprojecten/ledeberg-leeft-ledeberg-hoekwonin….

18. Ellen Declerck, Patrimoniumbeheerder sogent (telefonisch interview). 29/01/2016.

19. Immoweb. Geraadpleegd op 17/01/2016 via www.immoweb.be.

20. Zimmo. Geraadpleegd op 17/01/2016 via www.zimmo.be.

21. Vlaamse Overheid, Gewestplan. Geraadpleegd op 13/03/2016, via www.geopunt.be.

22. Lieven Van Hoorebeek, Sectorverantwoordelijke Gent Centrum Zuid-Oost, dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Gent (telefonisch interview). 15/03/2016.

23. Stad Gent, 125 BPA Binnenstad deel Sint-Macharius. Geraadpleegd op 13/03/2016, via www.stad.gent.

24. Stad Gent, Algemeen Bouwreglement. Geraadpleegd op 13/03/2016, via www.stad.gent.

25. Tamara Rogiest, Adjunct van de directie, dienst Monumentenzorg en Architectuur stad Gent (mailcorrespondentie), 15/04/2016.

26. Lieven Van Hoorebeek, Sectorverantwoordelijke Gent Centrum Zuid-Oost, dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Gent (interview / stedenbouwkundig overleg). Gent, 27/04/2016.

27. Immoweb. Geraadpleegd op 03/04/2016 via www.immoweb.be.

28. Zimmo. Geraadpleegd op 12/07/2015 via www.zimmo.be.

29. De Langhe, K., Haalbaarheidsanalyse [cursustekst]. Antwerp Management School, Antwerpen, 2015.

30. Storme, M.E., Erfpacht en Opstalrecht. Katholieke Universtiteit Leuven, Leuven, 2015.

31. Marie Roggen, juridisch-fiscaal expert bij Immpact  Ontwikkeling (interview). Antwerpen, 19/03/2016.

32. Carette, N., Handboek Wet Breyne, Mortsel: Intersentia, 2015.

33. Rechtbank van eerste aanleg Gent, 7 april 2009, RW 2009-10, 755.

34. Hof van Beroep Gent, 31 januari 2008, RW 2011-12, 276.

35. BNP Paribas Fortis i.s.m. Lydian advocaten, Legal Memo - Ruiloperaties in het kader van de Wet Breyne, 20 november 2014.

36. Dirk Erreygers, vennoot GSJ advocaten, specialisatie onroerend goed en zakelijke rechten, en Olivier Verhulst, senior medewerker GSJ advocaten (interview). Antwerpen, 14/04/2016.

37. Dubois, K., Vastgoedrecht - Deel II: Koop/Verkoop [cursustekst]. Antwerp Management School, Antwerpen, 2014.

38. Maes, S., Wet Breyne - Knelpunten bij de toepassing. NjW 2008, 50-73.

39. Weyts, L., Flatgebouwen: ruil bij nieuwbouw en fiscale perikelen. T. Not. 2010, afl. 3, 114-116.

40. De Wulf C., Bael J., Devos S., De Decker H., Het opstellen van notariële akten, Deel III, Mechelen: Kluwer, 2005.

41. Vlaamse Belastingdienst, Verminderd tarief voor de aankopen door beroepsverkopers. Geraadpleegd op 10/04/2016, via www.belastingen.vlaanderen.be/verminderd-tarief-voorde-aankopen-door-be….

42. Coopman, B., Registratierechten bij vestiging, overdracht en einde van onroerende zakelijke rechten, 2007. Geraadpleegd op 10/04/2016, via http://www.dvplaw.
com/documents/nieuwsarchief/news-items-2007/20071210-registratierechten-bijvestiging-overdracht-en-einde-van-onroerende-zakelijke-rechten.xml?lang=fr.

43. Federale Staat, Algemeen vast recht - Vestigingen en overdrachten van erfpacht- of opstalrecht, Circulaire nr. 7/2013 dd. 23.09.2013.

44. Vlaamse Overheid, 21% BTW of 10% registratierechten bij aankoop van een bouwgrond?. Geraadpleegd op 10/04/2016, via www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/kopenen- verkopen.

45. De Wit, A., Fiscale structuren inzake commercieel vastgoed [cursustekst]. Antwerp Management School, Antwerpen, 2016.

46. Philippe Jansses, CEO Immpact Ontwikkeling (interview). Antwerpen, 07/04/2016.

47. Federale Overheidsdienst Financiën, Fiscaal Memento, nr. 27. Brussel, 2015.

48. Vlaamse Overheid, BTW-tarief van 6% bij renovatie van woningen. Geraadpleegd op 10/04/2016, via www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen.

49. Federale Overheidsdienst Financiën, 6% BTW voor de renovatie van privéwoningen ouder dan 5 jaar. Brussel, 2012.

50. Federale Overheidsdienst Financiën, Afbraak en wederopbouw. Geraadpleegd op 10/04/2016,
via www.financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/bouwen/afbraak_en_wede….

51. Peter Willems, Federale Overheidsdienst Financiën, afdeling BTW (telefonisch interview), 05/04/2016.

52. Katrien Verplancke, BTW-directie Gent (telefonisch interview), 05/04/2016.

53. Anthony De Wit, stichter White Capital, financieel expert (interview). Antwerpen, 13/05/2016.

54. Aren Vanhoutte, head of analysis West-Vlaanderen BNP Paribas Fortis, afdeling Risk (correspondentie per mail), 02/05/2016.

55. Ostojić-Škomrlj, N., Radujković, M., S-curve modelling in early phases of construction projects. Građevinar 8, 2012, 647-654.

56. Kelleher, J., C., MacCormack, J., J., Internal Rate of Return: A cautionairy tale, McKinsey Quarterly, 2004. Geraadpleegd op 10/05/2016, via www.mckinsey.com/businessfunctions/
strategy-and-corporate-finance/our-insights/internal-rate-of-return-a-cautionarytale.

57. Berk, J., DeMarzo, P., Corporate Finance. Pearson, 2014.

Universiteit of Hogeschool
Master in Real Estate Management
Publicatiejaar
2016
Promotor(en)
Prof. dr. ir. Peter Vanneck
Kernwoorden
Deel deze scriptie