De oprichting van een GVV versus private equity

Gilles Dupont
Analyse en bespreking van de Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, alsook een korte vergelijking van verschillen met de niet-beursgenoteerde operationele vastgoedvennootschap. Hierbij wordt de lezer vertrouwd gemaakt met het bestaan van voormelde vastgoedbedrijven op een breed niveau, gaande van het wetgevend kader tot de financiële aspecten. Eveneens wordt de aantrekkelijkheid van voormelde vastgoedbedrijven in kaart gebracht voor particuliere beleggers.

De OGVV: een relatief onbekende reus in het Belgische vastgoedlandschap

Anno 2017 is de vastgoeddroom, en daarmee de verwerving van een eigen woning, nog steeds brandend actueel bij Belgen. Echter, omwille van de hoge vastgoedprijzen is het voor starters steeds moeilijker om ook hun plek onder de zon te bemachtigen, laat staan om daarnaast nog bijkomend vastgoed te kunnen verwerven als investering. Zij die hier toch in slagen worden geconfronteerd met niet enkel de hoge kosten verbonden aan het onderhoud, maar ook fiscale kosten bij de aankoop en bezit van hun vastgoed. En dan is er nog de administratie... Bijgevolg dringt zich volgende vraag op: is het nog steeds mogelijk om zelfs met een beperkt kapitaal geïnvesteerd te zijn in vastgoed? Het antwoord: blijf vooral verder lezen.

"De Belg is met een baksteen in de maag geboren", wordt nogal eens vaak geopperd. En zo is het ook, aangezien het investeren in vastgoed voor heel wat Belgen haast een tweede natuur is geworden. Wanneer het gesprek over klassiek vastgoed gaat, zoals een huis, appartement of bouwgrond, zal het er vaak zeer levendig aan toe gaan. Wanneer u echter de woorden "openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap" ("OGVV") en "niet-beursgenoteerde operationele vastgoedvennootschap" laat vallen, zullen er zich haast altijd twee zaken voordoen: een akelige stilte en verbouwereerde gezichten. Hoewel het waarschijnlijk is dat u zich weinig kunt voorstellen bij voormelde termen, is de kans groot dat u toch al in aanraking gekomen bent met (het vastgoed van) deze vastgoedbedrijven. Bijvoorbeeld, uw laatste aanschaf in de H&M gebeurde misschien in één van de panden van de winkelvastgoedspecialist Qrf, of bij de Brantano in één van de retailparken van Retail Estates. Misschien bent u daarbij voor uw werk ook nog eens gehuisvest in één van de kantoorgebouwen van Cofinimmo of Befimmo. Hoe dan ook, voornoemde bedrijven hebben allemaal één ding gemeen, namelijk dat ze openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn. België telt momenteel 17 zulke bedrijven, actief in verschillende segmenten van de vastgoedmarkt.

Concreet houden deze vastgoedbedrijven zich bezig met de volgende activiteit: het opbouwen van grootschalige vastgoedportefeuilles, en het genereren van huurinkomsten hieruit. Het is de OGVV toegelaten in dit kader alle activiteiten uit te oefenen die verbonden zijn aan de oprichting, verbouwing, renovatie, ontwikkeling (voor eigen portefeuille), verwerving, vervreemding, exploitatie en het beheer van het vastgoed.  Bovendien dient een OGVV steeds beursgenoteerd te zijn, waardoor het voor particuliere beleggers mogelijk is om aandelen te bezitten in deze vastgoedbedrijven. De instapdrempel is hierbij laag, namelijk vanaf de prijs van één aandeel. Het grote voordeel hierbij is dat u als particulier kunt meedingen in vastgoedportefeuilles, die anders enkel voorbehouden zouden zijn voor zeer grote vastgoedbeleggers. Ter verduidelijking: in 2016 bezaten alle Belgische openbare GVV's samen voor meer dan 14,3 miljard EUR aan vastgoed.  Gezien de grootte van het economisch belang dat ze vertegenwoordigen, is het daarom des te merkwaardiger dat ze zo onbekend zijn bij het grote publiek.

Oorsprong

Het "publiek" investeren in vastgoed werd initieel in 1995 mogelijk gemaakt door de creatie van de vastgoedbevaks. Door hun statuut van instelling voor collectieve belegging (ICB) zouden de vastgoedbevaks echter vanaf de inwerkingtreding van de wet tot omzetting de "Asset Investment Fund Managers Directive" ("AIFMD-Richtlijn") van 2011 als alternatieve instellingen voor collectieve belegging worden beschouwd (AICBs). Het bezwaar was echter dat deze bijkomende wettelijke omkadering geen echte meerwaarde inhield. De gevoerde activiteit was namelijk deze van een commercieel vastgoedbedrijf, en niet zozeer van een beleggingsfonds. Een specifiek juridisch kader drong zich dus op, en de Belgische wetgever is hiervoor haar mosterd gaan halen in de naburige EU-lidstaten. Operationele en commerciële vastgoedbedrijven waren er namelijk georganiseerd als "Real Estate Investment Trusts" ("REITs"), en dus niet onderworpen aan de AIFMD-Richtlijn. Met de GVV-Wet (12 mei 2014) werd aan voormeld REIT-statuut tegemoet gekomen, en was de Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap geboren. Vervolgens zijn alle vastgoedbevaks overgestapt naar het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap.

Kenmerken

De OGVV is voor haar juridische grondslag zeer streng geregeld in de bepalingen van de GVV-Wet (2014), met als voornaamste kenmerken:

  • notering aan de aandelenbeurs (Euronext Brussel), wegens verplichte openbare aanbieding van minimum 30% van de stemrechtverlenende effecten (aandelen);
  • jaarlijkse uitkering van minimum 80% van de nettowinst aan haar aandeelhouders in de vorm van dividenden;
  • verplichte risicospreiding van de vastgoedportefeuille;
  • begrenzing van de schuldgraad op 65% van de activa;
  • strenge bepaling inzake bestuur van de OGVV en toezicht door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).

Voormelde bepalingen maken van de OGVV's uiterst professioneel gerunde vastgoedbedrijven.

Prestaties van de Belgische openbare GVV's

Image removed.

Uit bovenstaande gegevens kunnen we afleiden dat de resultaten van de Belgische openbare GVV's in 2016 meer dan positief waren. Een gespreide belegging over alle fondsen bracht immers een gemiddeld rendement van 11,00%, inclusief waardestijgingen van de aandelen en ontvangen nettodividenden. Bovendien blijkt uit gegevens van De Tijd dat de Belgische openbare GVV's in de voorbije vijf jaar een gemiddeld jaarrendement (koersstijging + nettodividend) hebben gerealiseerd van maar liefst 9,7%. Indien men zelfs naar individuele GVV's zou kijken, komt men bij sommige bedrijven uit op meer dan een verdubbeling van alleen al de aandelenkoers: Ter vergelijking: in dezelfde periode stegen de huizenprijzen in België jaarlijks gemiddeld met 2,55% en die van appartementen met 2,63%

Slot

Het blijkt dat je vandaag, dankzij de openbare GVV, nog steeds met een beperkt kapitaal in vastgoed belegd kan zijn, én meer dan keurige rendementen kunt behalen. Enige verdieping in deze vastgoedbedrijven is nodig, maar loont de moeite voor zij die met een beperkt kapitaal hun plek onder de zon willen...

 

 

 

Bibliografie

Beroepsinstituut van Erkende Boekhouders en Fiscalisten. (s.d.). Opgeroepen op augustus 5, 2017, van www.bibf.be: http://www.bibf.be/Index.asp?Idx=1755
Bogaets, S., & Donnez, T. (2014, september). Wet betreffende de Alternatieve Instellingen voor Collectieve Belegging en hun Beheerders in werking getreden. Opgeroepen op augustus 10, 2017, van www.eubelius.com: http://www.eubelius.com/nl/spotlight/wet-betreffende-de-alternatieve-in…
Bollen, N. (2017, april). Blijf uit het vizier van fiscus als u vastgoed verkoopt met winst. De Tijd.
Claes, W., Hermans, A., & Van Bever, L. (2014, juni). Opgeroepen op februari 23, 2017, van www.eubelius.com: http://www.eubelius.com/nl/spotlight/belgische-reit-sector-krijgt-statu…
De Koster, T. (2016). Cursus fiscaal recht 2. Aalst, België: Odisee.
De Munter, M. (2014, Mei 28). Nieuwe gereglementeerde vastgoedvennootschappen met fiscaal gunststatuut. Fiscoloog(1387).
De Rijcke, C. (2016, mei). Vastgoed: via een aandeel of via een fonds? De Tijd.
Decroix, K., & Van Besien, A. (2016, november). Gespecialiseerd vastgoedbelegginsfonds - een nieuw vehikel voor vastgoedinvesteringen. Opgeroepen op augustus 9, 2017, van www.eubelius.com: http://www.eubelius.com/nl/spotlight/gespecialiseerd-vastgoedbeleggings…
Dierckx, P., & Peeters, L. (2015). Opgeroepen op maart 5, 2017, van www.peeters-law.be: http://www.peeters-law.be/documents/analyse-items/83-gereglementeerde-v…
Dossche, K. (2008). Beleggen in vastgoed: de vastgoedbevak en de vastgoedcertificaten. Universiteit Gent.
euribor-rates.eu. (s.d.). Opgeroepen op juni 11, 2017, van www.euribor-rates.eu: http://nl.euribor-rates.eu/ecb-refi-rente.asp
Federale Overheidsdienst Financiën. (s.d.). Opgeroepen op juli 18, 2017, van www.financien.belgium.be: https://financien.belgium.be/nl/ondernemingen/vennootschapsbelasting/be…
Federale Overheidsdienst Financiën. (s.d.). Opgeroepen op juli 26, 2017, van www.financien.belgium.be: https://financien.belgium.be/nl/ondernemingen/vennootschapsbelasting/vo…
Federale Overheidsdienst Financiën. (s.d.). Opgeroepen op augustus 2, 2017, van www.financien.belgium.be: https://financien.belgium.be/nl/experten_partners/investeerders/taks-op…
FSMA. (2017). Opgeroepen op mei 12, 2017, van www.fsma.be: https://www.fsma.be/nl/list/openbare-gereglementeerde-vastgoedvennootsc…
Jura. (2002). Wet betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten. Opgeroepen op maart 30, 2017, van www.juranotariaat.be: http://www.juranotariaat.be/secure/documentview.aspx?id=ln55075
KB met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. (2014). Opgeroepen op april 15, 2017, van www.juranotariaat.be: http://www.juranotariaat.be/secure/documentview.aspx?trackuser=1&id=ln1…
KB met betrekking tot de vastgoedbevaks. (2010). Opgeroepen op februari 25, 2017, van www.jura.be: http://www.jura-notariaat.be/secure/documentview.aspx?trackuser=1&id=ln…
Landuyt, S. (2016, mei). Toepassingsgebied van het wetgevend kader voor de fondsensector in België na de AIFMD. Financial Law Institute - working paper series.
Lievens, K., & Van Den Bruel, T. (2017, januari). Fiscaal regime bijzondere belegginsvennootschappen. Wolters Kluwer.
Luysterman, P. (2017, Juli). Kater dreigt voor Cofinimmo. De Tijd.
Luystermann, P. (2017, juli). Lagere exit-taks vanaf volgend jaar. De Tijd.
Meeussen, G. (2016, maart). Rente deert REIT niet als hij maar voldoende groeit. De Tijd.
Meeussen, G. (2017, juni). Zolang we maar niet zot beginnen te doen. De Tijd.
Prospectus Quares Student Housing Fund. (2015). Antwerpen, België: Quares Student Housing.
Prospectus Xior. (2015). Antwerpen, België: Xior.
Racquet, E. (2016, mei). Of u verhuurt of niet, extra vastgoed wordt belast. De Tijd.
Statistics Belgium. (s.d.). Opgeroepen op augustus 5, 2017, van www.statbel.fgov.be: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/…
Suy, P. (2016, januari). Beschermen bakstenen u tegen een crash? De Tijd.
Suy, P. (2016). Dure vastgoedjongens zoeken centen. De Tijd.
Vansteeland, K. (2017, juli). Mario Draghi, vijf jaar beleggersvriend en spaardersvijand. De Tijd.
Verschueren, S. (2017, juni). 4 misverstanden over vastgoedaandelenfondsen. De Tijd.
Vervenne, W. (2017, juli). Wat is het effect van het Zomerakkoord op uw geld? De Tijd.
Vlaamse Belastingdienst. (s.d.). Opgeroepen op augustus 5, 2017, van www.belastingen.vlaanderen.be: https://belastingen.vlaanderen.be/hoe-wordt-de-onroerende-voorheffing-b…
Wet betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. (2014). Opgeroepen op februari 23, 2017, van www.juranotariaat.be: http://www.juranotariaat.be/secure/documentview.aspx?id=ln153676
Wet op de openbare aanbieding van beleggingsinstrument en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. (2006).

Universiteit of Hogeschool
Vastgoed
Publicatiejaar
2017
Promotor(en)
Nele Hermie
Kernwoorden
Share this on: