Crowdfunding: de nieuwe hype bij de Belgische bouwpromotor
Anno 2021 lijkt crowdfunding wel het modewoord binnen het Belgische financieringslandschap. De alomtegenwoordige aanwezigheid in de financiële pers van verscheidene crowdfunding initiatieven, laat ons ertoe besluiten dat niet alleen innovatieve start-ups en scale-ups hun weg hebben gevonden naar deze alternatieve financieringstechniek, maar ook bouwpromotoren steeds vaker een financieringsronde houden bij de Belgische crowdfundingplaformen. Bijgevolg dringen de volgende vragen zich op: wat houdt het concept van crowdfunding nu juist in? En waarom heeft de bouwpromotor baat bij het betrekken van crowdfunding in zijn vastgoedproject? Het antwoord op deze vragen, komt u onderstaand te weten.
Wat is crowdfunding?
In zijn meest elementaire vorm kan crowdfunding omschreven worden als een vorm van participatieve financiering, maar ook als een alternatief en sociaal financieringsmodel, waarbij voor de financiering van een project beroep wordt gedaan op een grote groep investeerders die elk een welbepaald bedrag toedragen. Crowdfunding laat vooral ondernemingen, maar ook in specifieke gevallen particulieren, toe financiering op te halen via een crowdfundingplatform, zonder daarvoor te moeten aankloppen bij traditionele financiers zoals banken.
Verder nemen bij het houden van een crowdfundingcampagne in hoofdzaak drie partijen een rol van betekenis aan. Zo ligt aan de basis van iedere crowdfundingcampagne een projecthouder die fondsen wenst op te halen voor zijn project. Waar projecthouders in het kader van crowdfunding zorgen voor het aanbod aan projecten, vormen de investeerders dan weer de vragende partij naar lucratieve investeringsprojecten. De investeerder is dan ook de persoon die een bedrag naar keuze zal toedragen ter financiering van het project en kan in ruil rekenen op een financiële of niet-financiële tegenprestatie. Voorts is het crowdfundingplatform de tussenpersoon die projecthouders en investeerders online in contact brengen. Het crowdfundingplatform zorgt in hoofdzaak voor de praktische organisatie van de intekening op het project. Bijkomend is er nog een indirecte rol weggelegd voor de Belgische marktenautoriteit FSMA. De FSMA heeft namelijk een toezichtfunctie op de activiteiten van de in België actieve crowdfundingplatformen.
Waar bovenstaand werd gewezen op de tegenprestatie waarop de investeerder kan rekenen, vormt dit onderscheid in feite het essentiële indelingselement om de verschillende crowdfundingmodellen die door de jaren heen zijn ontstaan te kunnen onderverdelen. Zo omvat de niet-financiële variant iedere vorm van crowdfunding die niet gebaseerd is op het uitgeven van financiële instrumenten, waarbij de investeerder aldus geen aandeelhouder of schuldeiser wordt van het project en het altruïstische motief primeert op het bekomen van enige tegenprestatie. Verder maken we binnen niet-financiële crowdfunding een onderscheid tussen donatie-, (voor)verkoop- en beloning-gebaseerde crowdfunding. Daarnaast maken we binnen de financiële variant van crowdfunding de onderverdeling tussen crowdlending en equity crowdfunding. Enerzijds wenst de projecthouder bij crowdlending vreemd vermogen aan te trekken in de vorm van schuldfinanciering via leningen. Anderzijds komt een equity crowdfundingcampagne tot stand doordat de investeerder via een deelname in het kapitaal aandelen in het project verwerft.
Flexibilisering in het complexe kluwen aan financieelrechtelijke regelgeving
Uit voorgaande paragrafen hebben we kunnen afleiden dat de financiële variant van crowdfunding veelal een belegging tracht op poten te zetten waarbij investeerders fondsen toekennen aan ondernemers in ruil voor een financiële tegenprestatie. Gelet op de nog jonge bestaansgeschiedenis van crowdfunding, bestond er dan ook allerminst duidelijkheid omtrent welke regelgeving al dan niet van toepassing was. Om de hieraan gebonden rechtsonzekerheid gedeeltelijk te minimaliseren publiceerde de FSMA opeenvolgend in 2012 en 2014 meerdere communiqués waarin ze de aandacht vestigde op welke financieelrechtelijke regelgevingen mogelijk van toepassing zijn op crowdfunding.
Recente wetgevende inspanningen die zowel op Europees als Belgisch niveau plaatsvonden, hebben echter voor een stroomlijning gezorgd in dit complexe juridische kluwen. De hoofdzakelijke financieelrechtelijke kaders waarmee men anno 2021 inzake financiële crowdfunding aldus dient rekening te houden, zijn de Prospectuswet van 11 juli 2018 van toepassing op de projecthouder en de Crowdfundingwet van 18 december 2016 van toepassing op het crowdfundingplatform.
De relevantie van de Prospectuswet kan gezocht worden in het gegeven dat men tijdens een financiële crowdfundingcampagne beleggingsinstrumenten commercialiseert en bijgevolg ofwel een “full blown” prospectus, dan wel een beknopte informatienota dient op te stellen. Vooreerst dient er bij aanbiedingen met een tegenwaarde van meer dan 5.000.000 euro een prospectus uitgegeven te worden. Echter heeft de wetgever via enkele uitzonderingsbepalingen wensen tegemoet te komen aan de noodzaak tot flexibilisering waarbij aanbiedingen met een tegenwaarde onder de 5.000.000 euro, op heden kunnen plaatsvinden met een beknopte informatienota. Daarnaast kunnen aanbiedingen tot 500.000 euro waarbij het inschrijvingsbedrag op maximaal 5.000 euro ligt zonder enige informatieverplichting plaatsvinden.
Daarenboven heeft de wetgever met de invoering van de Crowdfundingwet de werking van crowdfundingplatformen willen regelen. Hoofdzakelijk regelt deze wet de bedrijfsvergunnings- en bedrijfsuitoefeningsvoorwaarden waaraan crowdfundingplatformen moeten voldoen.
Crowdfunding in het vastgoedontwikkelingsproces
Waar crowdfunding binnen de literatuur veelal de kwalificatie als start-up en scale-up financiering meekrijgt, vormt een opmerkelijkheid dat crowdfunding ook haar intrede heeft gemaakt in de vastgoedsector, en dan wel specifiek de bouwpromotie. Statistieken van Look&fin, één van de grootste crowdlendingplatformen in België, tonen aan dat 51% van de gelanceerde crowdfundingcampagnes op hun platform, vastgoedgeörienteerd zijn.
De twee hoofdzakelijke redenen waarom crowdfunding een populaire financieringstechniek geworden is bij de Belgische bouwpromotor, is omwille van de mobilisatie van en een mogelijke hefboomwerking op het eigen vermogen. De mobilisatie van het eigen vermogen houdt in dat de bouwpromotor zijn oorspronkelijke inbreng via crowdfunding kan deblokkeren uit het vastgoedproject en opnieuw kan gebruiken voor het aangaan van nieuwe ontwikkelingskansen. Daarnaast zorgt de schijf die via crowdfunding wordt ingebracht dat de eigen inbreng van de bouwpromotor daalt en zodoende met een gelijkblijvende winstmarge een hoger rendement op het eigen vermogen wordt gerealiseerd. Een niet te ontkennen bijkomend voordeel is dat aan crowdfunding ook een marketingcampagne gepaard gaat die rechtstreeks gericht is aan een investeerderspubliek, hetgeen tevens een positieve impact op het verkoopproces impliceert.
Slot
Crowdfunding zit als alternatieve financieringstechniek in de lift. De duale maatschappelijke behoefte waarbij ondernemers op een flexibele manier middelen kunnen bijtanken en veelal particuliere investeerders op een laagdrempelige wijze toegang hebben tot lucratieve investeringsprojecten, zorgen ervoor dat crowdfunding alles in huis heeft om zich te ontpoppen tot een volwaardig financieringsinstrument, ook al is dit misschien nog toekomstmuziek…
Bibliografie
10 DECEMBER 2010. - Decreet tot wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 19 mei 2006 betreffende de Winwinlening en van het decreet van 19 december 2003 betreffende het activeren van risicokapitaal in Vlaanderen. (2010, 23 december). ejustice.just.fgov.be. http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&…
11 JULI 2018. - Wet op de aanbieding van beleggingsinstrumenten aan het publiek en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde mark. (2018, 20 juli). ejustice.just.fgov.be. https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N…
11 MAART 2018. - Wet betreffende het statuut van en het toezicht op de betalingsinstellingen en de instellingen voor elektronisch geld, de toegang tot het bedrijf van betalingsdienstaanbieder en tot de activiteit van uitgifte van elektronisch geld en de toegang tot betalingssystemen. (2018, 26 maart). ejustice.just.fgov.be. http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&…
18 DECEMBER 2016. - Wet tot regeling van de erkenning en de afbakening van crowdfunding en houdende diverse bepalingen inzake financiën. (2016, 20 december). ejustice.just.fgov.be. https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm…
19 JUNI 2020. - Ontwerp van Bijzondere machtenbesluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering nr. 2020/045 van 19 juni 2020 betreffende de Proxi-lening. (2020, 30 juli). ejustice.just.fgov.be. https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N…
25 OKTOBER 2016. - Wet betreffende de toegang tot het beleggingsdienstenbedrijf en betreffende het statuut van en het toezicht op de vennootschappen voor vermogensbeheer en beleggingsadvies. (2016, 18 november). ejustice.just.fgov.be. https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N…
28 APRIL 2016. - Decreet. - Lening “Coup de Pouce”. (2016, 10 mei). ejustice.just.fgov.be. https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm…
3 AUGUSTUS 2012. - Wet betreffende de instellingen voor collectieve belegging die voldoen aan de voorwaarden van Richtlijn 2009/65/EG en de instellingen voor belegging in schuldvorderingen. (2012, 19 oktober). ejustice.just.fgov.be. https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg_2.pl?language=nl&nm…
Aernoudt, R. (2019). Financieel management toegepast. Intersentia.
Agentschap Innoveren & Ondernemen. (2021, 22 maart). Tax Shelter voor startende ondernemingen. https://www.vlaio.be/nl/subsidies-financiering/subsidiedatabank/tax-she…
Agentschap Innoveren & Ondernemen. (2021a, februari 11). Tax Shelter voor scale ups (groeibedrijven). https://www.vlaio.be/nl/subsidies-financiering/subsidiedatabank/tax-she…
Agentschap Innoveren & Ondernemen. (2021b, februari 16). Vrijstelling van roerende voorheffing op interesten van leningen (crowdlending). https://www.vlaio.be/nl/subsidies-financiering/subsidiedatabank/vrijste…
Agentschap Innoveren & Ondernemen. (2021c, februari 11). Winwinlening. https://www.vlaio.be/nl/subsidies-financiering/subsidiedatabank/winwinl…
Attout, X. (2017, 4 oktober). Vastgoedontwikkelaars wagen zich aan crowdfunding. Site-Trends-NL. https://trends.knack.be/economie/immo/vastgoedontwikkelaars-wagen-zich-…
Beebonds. (z.d.). Financiering: Voorwaarden om fondsen te verwerven via BeeBonds. beebonds.com. https://www.beebonds.com/nl/financiering-krijgen/
Belgische kamer van volksvertegenwoordigers vraag nr. 18856. (2017, juni). Integraal verslag met vertaald beknopt verslag van de toespraken. Commissie voor de financiën en de begroting. https://www.lachambre.be/doc/CCRI/pdf/54/ic697.pdf
Bolero Crowdfunding. (2020, 13 oktober). Investeerders én ondernemers vinden steeds sneller de weg naar crowdfunding. https://bolero-crowdfunding.be/nl/bolero-crowdfunding-blog/investeerder…
Bolero crowdfunding. (z.d.). Veelgestelde vragen van ondernemers. https://bolero-crowdfunding.be/nl/veelgestelde-vragen-van-ondernemers#v…
Borgerhoff, J., & Byttebier, K. (2016). Crowdfunding (Recht en onderneming editie, Vol. 48). Die Keure.
Bouwen aan Vlaanderen. (2019, 26 november). Crowdlending: de onmisbare innovatie voor vastgoedontwikkeling. https://www.bouwenaanvlaanderen.be/artikel/crowdlending-de-onmisbare-in…
Bruloot, D., & Maresceau, K. (2017). De obligatielening (1ste editie). Intersentia Uitgevers NV.
CBN. (2019, 31 juli). Boekhoudkundige verwerking van crowdfunding | CNC CBN. cbn-cnc.be. https://www.cbn-cnc.be/nl/adviezen/boekhoudkundige-verwerking-van-crowd…
Ceulaer, N., & De Ceulaer, N. (2018). What the fund ? Die Keure.
Collin Crowdfund. (z.d.). Wat is crowdfunding. Geraadpleegd op 6 april 2021, van https://www.collincrowdfund.nl/wat-is-crowdfunding/
Corporate Finance Institute. (2019, 1 mei). Mortgage-Backed Security (MBS). https://corporatefinanceinstitute.com/resources/knowledge/trading-inves…
De Backer, G. (2020, 12 oktober). Look & Fin: Crowdlending als alternatieve financieringsbron voor de vastgoedsector. KMOinsider. https://www.kmoinsider.be/get-inside-kmo/look-fin-crowdlending-als-alte…
De Tijd. (2020, 15 september). De (nieuwe) alternatieve financiering voor vastgoedpromotoren. https://www.tijd.be/partner/look-fin/krediet-voor-kmo-s/de-nieuwe-alter…
Decreet betreffende de Winwinlening. (2006, 19 mei). codex.vlaanderen.be. https://codex.vlaanderen.be/Portals/Codex/documenten/1014620.html
Ecco Nova. (z.d.-a). Waarom lenen aan Ecco Nova Finance en niet rechtstreeks aan de projectontwikkelaar? ecconova.com. https://ecconova.com/nl/faq
Ecco Nova. (z.d.-b). Stel uw project voor. ecconova.com. https://ecconova.com/nl/stel-uw-project-voor
Ecco Nova. (z.d.). Wie is Ecco Nova Finance? ecconova.com. https://ecconova.com/nl/faq
Eubelius. (2016, 15 december). Wijzigingen in het statuut van en toezicht op beleggingsondernemingen | Eubelius. eubelius.com. https://www.eubelius.com/nl/nieuws/wijzigingen-in-het-statuut-van-en-to…
Eubelius. (2018, 15 juni). Het aanbod van betalingsdiensten onder de PSD2-wet | Eubelius. eubelius.com. https://www.eubelius.com/nl/nieuws/het-aanbod-van-betalingsdiensten-ond…
European Crowdfunding Network. (2012, 19 oktober). A Framework for European Crowdfunding. eurocrowd.org. http://eurocrowd.winball2.de/wp-content/blogs.dir/sites/85/2013/06/FRAM…
Europese Commissie. (2017, 3 juli). Wat is de kapitaalmarktenunie? Europese Commissie - European Commission. https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/growth-and-investment/c…
Febelfin. (2020, 10 maart). Omloop aan ondernemingskredieten naar nieuw hoogtepunt. https://www.febelfin.be/nl/press-room/omloop-aan-ondernemingskredieten-…
Federale regering. (2014, oktober). Federaal regeerakkoord 9 oktober 2014. https://www.cdenv.be/storage/main/federaal-regeerakkoord-2014.pdf
finance.brussels. (2021, 3 februari). Proxilening. finance&invest.brussels. https://www.finance.brussels/nl/proxilening/
Finnerty, J. D. (2007). Project Financing. Wiley.
FOD Financiën. (2017, april). Circulaire 2017/C/17 betreffende de vrijstelling van interesten van bepaalde leningen afgesloten via een crowdfundingplatform. Algemene Administratie van de Fiscaliteit – Vennootschapsbelasting. https://www.kennisateliers.be/echo_files/8375-nl-srcBestand1.pdf
FSMA. (2018, december). Equity en debt-based crowdfunding in Belgium: developments over 2012–2017 period. https://www.fsma.be/sites/default/files/public/content/crowdfunding/201…
FSMA. (2020, augustus). Markt voor crowdfunding Juli 2018 – juni 2020. https://www.fsma.be/sites/default/files/public/content/crowdfunding/202…
FSMA. (2021, 1 februari). Alternatieve-financieringsplatformen met vergunning in België. fsma.be. https://www.fsma.be/nl/list/alternatieve-financieringsplatformen-met-ve…
FSMA. (2021b, februari 1). Gereglementeerde ondernemingen die het voornemen hebben meegedeeld om in belgië alternatieve-financieringsdiensten te verrichten. fsma.be. https://www.fsma.be/nl/list/gereglementeerde-ondernemingen-die-het-voor…
FSMA. (z.d.-a). REGELS OVER HET GEBRUIK VAN ALTERNATIEVE-FINANCIERINGSVEHIKELS. Geraadpleegd op 26 april 2021, van https://www.fsma.be/nl/faq/regels-over-het-gebruik-van-alternatieve-fin…
FSMA. (z.d.). Verklarende woordenlijst. fsma.be. Geraadpleegd op 8 april 2021, van https://www.fsma.be/nl/verklarende-woordenlijst-0
FSMA. (z.d.). Voorstellingsbrochure. https://www.fsma.be/nl/voorstellingsbrochure
Geens: “Crowdfunding moet het nieuwe investeren worden”. (2014, 10 februari). De Morgen. https://www.demorgen.be/nieuws/geens-crowdfunding-moet-het-nieuwe-inves…
Geeraert, D., & Keustermans, J. (z.d.). De openbare uitgifte van Effecten - Recht en praktijk. https://www.law.kuleuven.be/apps/jura/public/art/19n3/geeraert.pdf
Look and fin. (2021, 10 februari). Interview: Cédric Gonzalez - NG Promotion / Wisdom Finance Holding. lookandfin.com. https://www.lookandfin.com/nl_BE/nieuw/interview-cedric-gonzalez-ng-pro…
Look&fin. (2021, 02 april). Eerste kwartaal 2021: evaluatie van de gefinancierde kmo’s. lookandfin.com. https://www.lookandfin.com/nl_BE/nieuw/eerste-kwartaal-2021bedrijfskred…
Look and fin. (z.d.). Hoe wordt mijn lening in een overeenkomst gegoten? lookandfin.com. https://www.lookandfin.com/nl_BE/faq/beleggen/
Look&Fin. (2019, 26 april). De revolutie van de financiële sector. lookandfin.com. https://www.lookandfin.com/nl/nieuw/bank-robot-fintech-crowdlending
Look&Fin. (z.d.-b). Statistieken. lookandfin.com. https://www.lookandfin.com/nl_BE/crowdlending/statistics
Look&Fin. (z.d.). Dossiers. lookandfin.com. Geraadpleegd op 27 februari 2021, van https://www.lookandfin.com/nl_BE/bedrijfslening/
Look&fin. (z.d.-b). Oost West Construct. lookandfin.com. https://www.lookandfin.com/nl_BE/bedrijfslening/groei-en-expansie/oost-…
Look&fin. (z.d.-c). Oost West Construct. lookandfin.com. https://www.lookandfin.com/nl_BE/bedrijfslening/groei-en-expansie/oost-…
Look&fin. (2019, 7 februari). Vlaamse Vastgoedontwikkelaar ACASA group haalt in 4 minuten een recordbedrag van €1,5 miljoen op via crowdlending. lookandfin. https://www.lookandfin.com/nl_BE/nieuw/vastgoedontwikkelaar-acasa-crowd…
Marcus, A., & Brealey, R. (2017). Fundamentals of Corporate Finance (9de editie). McGraw-Hill Education.
Miles, M. E., Netherton, L. M., & Schmitz, A. (2015). Real Estate Development. Urban Land Institute.
Mohout, O., Vanhaeren, B., & Lemaire, E. (2016). Crowdfunding in België: Met een blik op de wereld (Dutch Edition) (01 editie). Die Keure Publishing.
Parmentier, G., & Cuypers, B. (2015). Business Valuation: Using Financial Analysis to Measure a Company’s Value (Second Edition) (2de editie). Intersentia.
Securities and Exchange Commission. (2012). Proposed rules: Crowdfunding. https://www.sec.gov/rules/proposed/2013/33-9470.pdf
Van Gysel, R. (2017, maart). Nieuw regelgevend kader inzake crowdfunding. Eubelius. https://www.eubelius.com/sites/default/files/201703_financial_crowdfund…
Van Gysel, R., & Wauters, M. (2017, maart). Het nieuwe prospectusregime: een voorsmaakje. https://www.eubelius.com/sites/default/files/201703_financial_prospectu…
Vandezande, N., & Van de Velde, N. (2017). Innovatie en disruptie in het economisch recht. Intersentia.
Vincke, J. P., De Schryver, J., Fawzi, K., & Smits, R. (2019). Vennootschapsrecht toegepast (5de editie). Intersentia Uitgevers NV.
Vlaams Parlement. (2010, juli). Ontwerp van decreet tot wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 19 mei 2006 betreffende de Winwinlening en van het decreet van 19 december 2003 betreffende het activeren van risicokapitaal in Vlaanderen. https://docs.vlaamsparlement.be/docs/stukken/2009-2010/g640-1.pdf
Wallonia.be & Sowalfin. (z.d.). Prêteur | Prêt Coup de pouce. pretcoupdepouce.be. Geraadpleegd op 12 april 2021, van http://www.pretcoupdepouce.be/preteur
