Ordenen en ontwikkelen voorbij de bureaucratie: nood aan waardecreatie door een sterke visie en focus op ruimtelijke ontwikkeling en een verdeling van de risico's, de lusten en de lasten
De master thesis onderzoekt de complexe interactie tussen stedenbouwkundigen en projectontwikkelaars bij het vormgeven van de gebouwde omgeving, gekenmerkt door een dynamisch samenspel van visie, onderhandeling en uitvoering tussen deze disciplines. Hoewel zowel ontwikkelaars als stedenbouwkundigen waarde hechten aan professionele samenwerking en erkennen dat dit leidt tot kwalitatief betere projecten en snellere goedkeuringen, wijzen de afgenomen interviews op het bestaan van een grote kloof, gekenmerkt door wederzijds wantrouwen, uiteenlopende doelstellingen en een uiteenlopend discours. Ontwikkelaars geven prioriteit aan winst en rendabiliteit, wat vaak botst met de lange termijnwaarde, de sociale impact en het gemeenschappelijk welzijn, waar stedenbouwkundigen zich op richten. Verschillende opvattingen over eigendomsrechten, een aanvaardbare vergoeding voor de genomen risico's, en verschillende visies omtrent de aanpak van het verdichtingsvraagstuk en de realisatie van betaalbare woningen, verergeren de kloof verder.
Vastgoedontwikkeling is een risicovolle, complexe, multidisciplinaire en kapitaalintensieve onderneming die de interactie en afstemming van verschillende belanghebbenden en een actief risicobeheer vereist. Wanneer risico's correct zijn geïdentificeerd, geanalyseerd en geëvalueerd, kunnen ze worden beheerst door deze te vermijden, te elimineren, te verminderen, te delen, over te dragen en uiteindelijk het restrisico te accepteren. Hoewel risicobeheer een complexe activiteit is, is het zeker niet uitsluitend een rationele benadering. Ervaring speelt ook een rol, en de risicoperceptie van ontwikkelaars wordt onder meer beïnvloed door de verwachtingen van consultants, financiële instellingen en investeerders.
Vanuit een stedenbouwkundig perspectief zijn de maatschappelijke risico's breder en de relevante tijdshorizon veel langer dan de doorlooptijd van het ontwikkelingsproces. Het vermogen van een projectontwikkelaar om risico's te delen of zelfs over te dragen aan een andere partij hangt grotendeels af van de professionaliteit en onderhandelingskracht van die andere partij. Hoewel ervaringen met publiek-private samenwerkingen niet eenduidig zijn, bieden ze wel het potentieel om ontwikkelingsrisico's te delen en de nodige publieke capaciteit en competenties op te bouwen om risico's te begrijpen en zelfs te beheren.
Het bereiken van een evenwicht tussen private ambities en maatschappelijke impact is een cruciaal element van stedenbouw en ontwerp. Dit evenwicht wordt vaak aangeduid als de 'kwaliteit' of 'waarde' van het project. Er bestaan echter verschillende waardebegrippen en deze worden in de masterthesis onderzocht. Ruilwaarde verwijst naar de waarde van een goed of dienst in handel, vaak uitgedrukt in geld. De focus op ruilwaarde geeft vaak voorrang aan monetair gewin onder het kapitalisme, waardoor bredere sociale en culturele waarden, die een belangrijke rol spelen in stedelijke ontwikkeling, mogelijks worden verwaarloosd. De conceptie van stedelijke ruimte wordt beïnvloed door dominante visies op sociale en culturele gebruikswaarde en veel minder door persoonlijke emotionele waarden. Het heersende regime, waarvan de stedenbouwkundigen de vertegenwoordigers zijn, controleert de productie van sociale ruimte door middel van de conceptie ervan , en dit kan botsen met de puur economische focus op ruilwaarde, vaak aangenomen door projectontwikkelaars.
Het concept van waardecreatie evolueert van de ambitie om een ‘hoogste en beste gebruik’ te creëren, wat een eendimensionale maatstaf van de adequaatheid van een ontwikkelingsconcept impliceert, naar een gebruik dat de behoeften van de maatschappij weerspiegelt (‘meest passende gebruik’) en de tegemoetkoming van politieke belangen (meest waarschijnlijke gebruik’). Fysieke, politieke, economische en sociale factoren kunnen allemaal de creatie en vernietiging van waarde beïnvloeden. Niettemin lijken het verstrijken van de tijd en de toenemende onzekerheid een van de factoren te zijn die de grootste impact hebben. Dit wordt ook erkend in de interviews met geselecteerde vertegenwoordigers van vastgoedontwikkelaars en stedenbouwkundigen.
Effectieve kwaliteitsborging in ruimtelijke ontwikkeling vereist duidelijke discussies tussen ontwikkelaars en autoriteiten over de onderliggende aannames, ambities en strategieën om een goed projectresultaat te bereiken. Om stedelijke kwaliteit te evalueren, is een genuanceerde en veelzijdige benadering noodzakelijk. Kwaliteitskamers, opgericht in allerlei vormen om projectkwaliteit te evalueren en te waarborgen, missen formele autoriteit en een coherente aanpak, en de toepassing ervan wordt niet door iedereen positief beoordeeld. Het is daarom aangewezen om de noodzaak en de werking van deze kwaliteitskamers te evalueren en desnoods te herzien. Om stedelijke kwaliteit te evalueren, is een meer genuanceerde en veelzijdige benadering noodzakelijk. Stedelijke kwaliteit kan niet worden gereduceerd tot architecturale kwaliteit.
De algemene uitkomst van de interviews is dan ook een falen van een effectief ruimtelijk beleid in Vlaanderen. De centrale Vlaamse overheid wordt als zwak en afwezig beschouwd, terwijl kleinere lokale overheden onderbemand en niet toegerust zijn om complexe vergunningsaanvragen aan te pakken. De 'laissez-faire'-aanpak kan historisch worden gesitueerd, maar heeft geleid tot een ongekende verstedelijking, aangejaagd door kansen voor grondeigenaren om speculatieve waarde te creëren en te behouden door het verkrijgen van vergunningen. Dit gedrag wordt vaak toegeschreven aan projectontwikkelaars, maar hun werkterrein is verschoven naar de herontwikkeling van bestaande locaties en gebouwen.
Het debat over ruimtelijke ordening richt zich hoofdzakelijk op het verlenen van vergunningen, met een zeer sterke nadruk op formaliteiten. Het vergunningsproces is ook overmatig gereguleerd en de nadruk op juridische formaliteiten heeft geleid tot een verlies aan strategische visie, terwijl belangrijke planningsuitdagingen blijven bestaan. Het ontbreken van duidelijke ontwikkelingskaders creëert bovendien onzekerheid, wat efficiënte en innovatieve stedelijke ontwikkeling belemmert.
De Vlaamse overheid moet opnieuw de controle verwerven over planning en programmering door middel van een synergetische aanpak aan te nemen waarbij beslissingen meer centraal worden genomen en middelen worden gebundeld, en waarbij stedelijke ontwikkelingskaders op subregionaal niveau worden vastgelegd. Zodra het ontwikkelingskader is bepaald, is het een stevig werkinstrument voor zowel stedenbouwkundigen als ontwikkelaars. De betrokkenheid van provincies op dit tussenniveau, of een andere subregionale instantie, moet verder worden onderzocht. Bovendien moeten een aantal dubbelzinnige ruimtelijke concepten worden herzien door ze te beoordelen vanuit hun collectieve gebruikswaarde en de grenzen met puur emotionele waarde, zodat ze bruikbare concepten worden in plannings- en vergunningsprocedures.
De vergunningsprocedure dient grondig herzien te worden, onder andere om de mogelijkheden van lichtvaardige beroepen op basis van persoonlijke emotionele waarden of zakelijke motieven te beperken, en om de mogelijkheid om de hele vergunningsbeoordeling compleet over te doen in de administratieve beroepsprocedure, zonder daarmee rekening te houden met voorafgaande afspraken en overwegingen, af te schaffen. De rol en reikwijdte van de zogenaamde Kwaliteitskamers moet worden gestructureerd en geïntegreerd in het vergunningsproces, o.a. door de mogelijkheden van ontwikkelingskosten en ontwikkelingsakkoorden uit te breiden. Een fundamentele vraag in dit alles is wat de rol van de stedenbouwkundige in dit alles is.
Bibliografie
Aalbers, M.B. (2008) The financialization of home and the mortgage market crisis. Competition & Change 12(2) https://hdl.handle.net/11245/1.293929 148-166.
Aalbers, M.B. (2016) The Financialization of Housing. A political Economy Approach, New York, Routledge,168 p.
Attuyer, K. , Guironnet, A., & Halbert, L. (2012a). “Turning Pumpkins into Carriages”: Sustainable Urban Development and the Financialization of ‘Green” Commercial Real Estate in France.” Articulo - Journal of Urban Research 9 : 1–16. http://articulo.revues.Org/2155 .
Attuyer, K. , Guironnet, A., & Halbert, L. (2012b). La ville à 7%. Stratégies d’investissement, politiques publiques et droit de cite. Urbanisme384, 72–74
Bach, M.A. (2003) Real Options in Practice. Wiley Finance. 370p.http://dl.fxf1.com/files/books/english/Real%20Options%20In%20Practice.pdf
Barclay, Coryn (2018) Semi-Structured Interviews. Knowhow Learning Resources . Know Fife Partnership Hub https://know.fife.scot/__data/assets/pdf_file/0028/177607/KnowHow-Semistructured-interviews.pdf
Banke-Thomas, A. O., Madaj, B., Charles, A., & van den Broek, N. (2015), Social return on investment (SROI) methodology to account for value for money of public health interventions: a systematic review. BMC Public Health, 15 (1), 582
Biddulph, M., Franklin, B., & Tait, M. (2002). The Urban Village: A Real or Imagined Contribution to Sustainable Development? Department of City and Regional Planning, Cardiff University. July 2002 https://orca.cardiff.ac.uk/id/eprint/10523/1/final%20report.pdf
Bloom D.E, Zucker L.M. (2023) Aging is the real population bomb. IMF Analytical Series. 2023
Bozeman, B. (2007). Public Values and Public Interest: Counterbalancing Economic Individualism. Georgetown University Press. P.224 http://www.jstor.org/stable/j.ctt2tt37c
Bräutigam, J., Esche, C.,& Mehler-Bicher, A. (2003). Uncertainty as a key value driver of real options. 21p. https://www.researchgate.net/publication/241469689_Uncertainty_as_a_key_value_driver_of_real_options
Büdenbender, M. & Aalbers, M.B. (2019) How subordinate financialization shapes urban development: The rise and fall of Warsaw’s Służewiec business district. International Journal of Urban and Regional Research, in press.
Calabresi, G., & Melamed, A. D. (1972). Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral. Harvard Law Review, 85(6), 1089-1128.
Coase, R. H. (1960). The Problem of Social Cost. Journal of Law and Economics, 3(1), 1-44.
Crow G. (2020) Urban Village. In International Encyclopedia of Human Geography (2nd Edition) https://www.sciencedirect.com/topics/social-sciences/urban-village
Defoort, P.J. (2005) Bevoegdheidsverdeling in de ruimtelijke planning. Subsidiariteit: feit of fictie? T.R.O.S. 40, pp.281 -335; https://ldr.be/sites/default/files/200540.pdf
De Vos, J. & Van Acker, V. & Witlox, F.. (2012). Vlaanderen vs. Nederland. Invloed van de ruimtelijke planning op mobiliteit. Ruimte & Maatschappij. 3. 1-27.
Dörry, S., and Handke M.. (2012) Disentangling the Geography of Finance and Real Estate: Competing Space-Times of Decision-Making and Uneven Spatial Development. Articulo - Journal of Urban Research, 9 : 1–9. http://articulo.revues.org/2149.
Fainstein & Novy (2022), Property Speculation: Causes and consequences. In: The Speculative City: Emergent Forms and Norms of the Built Envionment. University of Toronto Press, 282 p.
Gabor, D. & Kohl, S. (2022). The financialization of housing in Europe - My Home is an asset class.
Gaddy, W.E. and Hart, R.E. (2015) Real Estate Fundamentals. Ninth Edition, Dearborn Real Estate Education Company, USA. , p. 362
Gandelsonas, M. (1998). The City as the Object of Architecture. Assemblage, 37, 129–144. https://doi.org/10.2307/3171359
Grafe F.-J. & Mieg. H.A. (2019) Connecting financialization and urbanization: the changing financial ecology of urban infrastructure in the UK. Regional Studies, Regional Science, 6:1, 496-511, DOI: 10.1080/21681376.2019.1668291
Geltner, D., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). Commercial real estate analysis and investments (3rd ed.). p.864
Glaeser E. L. (2010) Financialization and the Future of American Economy.
Graaskamp, J.A. (1981) Fundamentals of Real Estate Development. ULI Development Series. Washington D.C. pp.. 31
Guironnet, A., & Halbert, L. (2014). The Financialisation of Urban Development Projects: Concepts, Processes and Implications. Working Paper N° 14-04; 44. https://hal-enpc.archives-ouvertes.fr/hal01097192
Guy, S., & Henneberry, J. (2000). Understanding urban development processes: Integrating the economic and the social in property research. Urban Studies, 37(13), 2399-2416.
Guy, S., & Henneberry, J. (Eds.). (2002). Development and developers: Perspectives on property. Blackwell Science. https://library.navoiy-uni.uz/files/guy%20s.%20-%20development%20and%20developers%20(2002)(308s).pdf
Fisher, J.D. and Martin, R.S. (1995) Investment Analysis For Appraisers, Dearborn Financial Publishing Inc, USA., p. 142
Goler, L. Gale, J., Harrington B. & Grant, A. (2018) The 3 Things Employees Really Want: Career, Community, Cause. In: Harvard Busines Review. February 20, 2018. https://hbr.org/2018/02/people-want-3-things-from-work-but-most-companies-are-built-around-only-one
Halbert, C. B. (2011). The financialization of urban development projects: Concepts, processes, and implications. International Journal of Urban Sustainable Development, 3(2), 111-131.
Halbert, L. (2013a). Les acteurs des marchés financiers font-ils la ville? Vers un agenda de recherche. EspaceTemps.net. http://www.espacestemps.net/articles/les-acteurs-desmarches-financiers-font-ils-la-ville-vers-un-agenda-de-recherche/
Halbert, L. (2013b). Les deux options métropolitaines des politiques de développement territorial. Annales de Géographie, 689, 108-121.
Harvey, D. (1978). The urban process under capitalism: A framework for analysis. International Journal of Urban and Regional Research, 2(1-4), 101-131.
Harvey, D. (1989). From managerialism to entrepreneurialism: The transformation in urban governance in late capitalism. Geografiska Annaler: Series B, Human Geography, 71(1), 3-17.
Healey, P., & Barrett, S. M. (1990). Structure and agency in land and property development processes: Some ideas for research. Urban Studies, 27(1), 89-103.
Holbrook, M. B., & Hirschman, E. C. (1982). The experiential aspects of consumption: Consumer fantasies, feelings, and fun. Journal of Consumer Research, 9(2), 132-140. https://doi.org/10.1086/208906
Johnson C., Dietrich P. (2003). Assessing real estate development and property management risk. Professional Liability Underwriting Journal, vol.16 (11)
Kamari, A. (2023) From Decision Theory to Informed Decision-Making in the Design of SustainableHigh-Performance Buildings. Sustainability 2023, 15, 15784. https://doi.org/10.3390/su152215784
Khumpaisal, S. (2011). A classification of risks in real estate development business. Journal of Architectural and Planning Research.
Kourtit, K., Nijkamp, P., et al. (2024). Villages in the city – Urban planning for neighbourhood love. Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie. https://doi.org/10.1111/tesg.12618
Kuletskaya, D. (2023a). On the value of land and housing: urban development in Minsk and Warsaw after 1989. Doctoral Thesis. Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen.
Kuletskaya, D. (2023b). Concepts of use-value and exchange-value in housing research. Housing, Theory and Society, 40(5), 589-606. https://doi.org/10.1080/14036096.2023.2238740
Lefas, P. (2000). On the fundamental terms of Vitruvius’s architectural theory Bulletin of the Institute of Classical Studies, 44, 179–197. http://www.jstor.org/stable/43646630
Lefebvre, H. (1974,1984) The social construction of Space. Translated by Donald Nicholson-Smith (1991). Blackwell Publishing, Oxford. 461 p.
Lincoln Institute of Land Policy. (2017). Strategies for mitigating the negative impacts of financialized real estate.
Ling, D. C., & Archer, W. R. (2020). Real estate principles: A value approach (5th ed.). McGraw-Hill Education.
Macagnano, M. (2021) Real Estate-as-a-Service: From ‘product and space’ to ‘system and service. Deloitte, https://www.deloitte.com/lu/en/Industries/real-estate/research/smart-building-real-estate-predictions.html
Marco, E., Williams, K. & Oliveira, S. (2020). Too Much ‘Stuff’ and the Wrong Space: A Conceptual Framework of Material Possessions. 3. 219-242. https://doi.org/10.7454/in.v3i2.78 .
Mazzucato, M. (2018). The value of everything: Making and taking in the global economy. Public Affairs.
Mazzucato, M. (2023) The Entrepreneurial state. (4th Ed). Penguin, p. 260
Miles, M. E., Berens, G., & Weiss, M. A. (2015). Real estate development: Principles and process (4th ed.). Urban Land Institute.400p.
Moore, A. (2016). Decentralised decision making and urban planning: A case study of density for benefits agreements in Toronto and Vancouver. Canadian Public Administration, 59(3), 425-447. https://onlinelibrary.wiley.com/doi/abs/10.1111/capa.12179
Osterloh, M. (2016). The impact of financialization on housing and urban development.
Pankratieva, I. (2013). The Brussels-Capital Region: Increasing the density of urban spaces and preserving the quality of life. Project Baikal. https://perspective.brussels/sites/default/files/documents/20220922_projecting_densite_cahier_nl.pdf
Peiser, R. B., & Frey, A. B. (2004). Professional real estate development: The ULI guide to the business (2nd ed.). Urban Land Institute.
Piketty, T. (2014). Capital in the twenty-first century. Belknap Press.
Pourcelot, A. Duah, S. (2022) Economics of the Built-To-Rent Sector in Europe. BNP Paribasfortis. Available: https://www.realestate.bnpparibas.com/economics-build-rent-sector-europe-april-2022
Rahman, K. (2001). Appraising the potential for joint risk management. Department of Civil Engineering, The University of Hong Kong. Available: https://www.researchgate.net/publication/310673346_Apprising_the_potential_for_joint_risk_management
Raworth, K. (2017). Doughnut economics: Seven ways to think like a 21st-century economist. Chelsea Green Publishing.
Romainville, A. (2017). The financialization of housing production in Brussels. International Journal of Urban and Regional Research, 41(4), 623-641. https://doi.org/10.1111/1468-2427.12517
Roulac, S., Adair, A. & al. (2006) Real Estate Value: Creation and Destruction. Paper presented at the Twenty-Second Annual Meeting of the American Real Estate Society, Key West. University of Ulster, Northern Ireland, 20p. 10.1108/14635780610708293
Rutland, T. (2010). The financialization of urban redevelopment. Geography Compass, 4(8), 1167-1178.
Sagalyn, L. B. (2012). Public/private engagement: Promise and practice. In B. Sanyal, L. J. Vale, & C. D. Rosan (Eds.), Planning ideas that matter: Liveability, territoriality, governance, and reflective practice (pp. 233-257). MIT Press.
Sassen, J., & Vandenbergh, J. (2023). Het meten van financialisering op de woningmarkt. Een literatuuronderzoek naar de situatie in Vlaanderen. Steunpunt Wonen.
Sassen, S. (2008) Re-assembling the urban. Urban Geography 29(2). Bellweather Publishing. pp.113-126 https://www.saskiasassen.com/PDFs/publications/Re-Assembling-the-Urban.pdf.
Swyngedouw, E., & Ward, K. (2023). Land as an asset. In The political economy of land.
Tapp, S., & Weber, R. (2023). Building as financial assets. In The political economy of land.
Topalov, C. (1974). Les promoteurs immobiliers: Contribution à l’analyse de la production capitaliste du logement en France. Éditions de l’École des hautes études en sciences sociales.
Urban Displacement Project.(2015) ‘The Role of Financialization in Urban Displacement”
Valentin, I. (2013). La ville sur-mesure. Interview by Isabelle Baraud-Serfaty. Études Foncières, 165.
Van Criekingen, M. (2010) Du vieux vin dans de nouvelles bouteilles ? Une comparaison des opérations de réaménagement des quartiers Nord et Midi à Bruxelles. Belgeo. Revue belge de géographie, (1-2) : 49–64.
Van den Broeck, P. & Verachtert, K.. (2016). Whose Permits? The Tenacity of Permissive Development Control in Flanders. European Planning Studies. 24. 387-406. https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/09654313.2015.1045838
Van Loon, J. (2017) The (non-) financialization of urban development in the low countries. Dissertation presented in partial fulfilment of the requirements for the degree of Doctor of Science (PhD): Geography KU Leuven, 165 p.
Vervloesem, E. (2024) Bouwen aan het Stadsbouwmeesterschap; Enkele bedenkingen, bobservaties, ervaringen en suggesties vanaf de zijlijn. In: Samen Gebouwd – Bouwmeesterrapport 2017 -2023. Stad Gent, p. 86 https://stad.gent/sites/default/files/media/documents/SBMG_STADSNOTA%20evaluatienota%20Samen%20Stad%20gebouwd%20binnenwerk%20FIN_LR.pdf
Verweire, K. (2020) Upgrade Estate: winning with sustainability. Vlerick Business School, pp. 18. http://hdl.handle.net/20.500.12127/6469
Vos, A. (2005) De essentie van conceptontwikkeling: het uitvinden van wat van waarde en waardevol zal zijn. Real Estate Magazine, 43, 15-19. https://frw.studenttheses.ub.rug.nl/2213/1/05164.pdf
Ward, Peter M. (2008) The Social Construction of Economic Value Narratives in Housing. In : Housing Studies, Volume 23, Issue 2, March 2008, pages 221-237.
Weber, R. (2002) Extracting Value from the City: Neoliberalism and Urban Redevelopment. Antipode 34 (3) : 519–540. doi: https://doi.org/10.1111/1467-8330.00253
Weber, R.. (2010) Selling City Futures: The Financialization of Urban Redevelopment Policy. Economic Geography 86 (3) : 251–274.
Wiegelmann, T. (2012) Risk Management in the Real Estate Development Industry. Doctoral Thesis, Bond University Australia, p. 26. Available: https://research.bond.edu.au/files/18265475/Risk_Management_in_the_Real_Estate_Development_Industry.pdf
Wijburg G. (2021). The de-financialization of housing: towards a research agenda”. Housing Studies, 36:8, 1276-1293, DOI: https://doi.org/10.1080/02673037.2020.1762847
Wijburg G, Aalbers, M. B., Heeg, S. (2018) The Financialisation of Rental Housing 2.0: Releasing Housing into the Privatised Mainstream of Capital Accumulation. Antipode.https://doi.org/10.1111/anti.12382
Wilson, D. (1991) Urban Change, Circuits of Capital, and Uneven Development. The Professional Geographer 43 (4) : 403–415
