De juridische weg naar duurzaam wonen, zonneklaar of still loading?

Eva
Bouserie

967.104. Dat is het aantal appartementen dat anno 2023 in Vlaanderen aanwezig was. Een indrukwekkend cijfer, maar door ecologische, demografische en economische ontwikkelingen kiezen steeds meer mensen, vrijwillig of noodgedwongen, voor een appartement als woonvorm. Veel van deze appartementen zijn echter verouderd en moeten gerenoveerd of aangepast worden om te voldoen aan de eisen en noden van de hedendaagse maatschappij. Te denken valt hierbij aan betere isolatie en de installatie van zonnepanelen en laadpalen voor elektrische voertuigen. De vraag rijst echter of Vlaanderen juridisch wel voorbereid is op deze massale renovatiegolf? Hoewel verduurzaming van appartementsgebouwen sterk gepromoot wordt, bestaan er immers nog steeds tal van onduidelijkheden en obstakels in de regelgeving, die de uitvoering van verduurzamingswerken belemmeren. Mijn onderzoek spitst zich toe op deze juridische uitdagingen, met als doel helderheid te scheppen en oplossingen aan te dragen, zodat renovaties binnen het appartementswezen vlot kunnen verlopen.

 

Welke juridische mogelijkheden bestaan er om zonnepanelen en laadpalen te plaatsen op appartementsgebouwen, en welke juridische hindernissen brengt zo'n plaatsing met zich mee? Dit was de centrale onderzoeksvraag van mijn werkstuk. Hoewel veel Vlamingen in appartementen wonen, is niet iedereen op de hoogte van de mogelijkheden voor duurzaamheidswerken. Regelgeving wordt vaak als ontoegankelijk en onbegrijpelijk ervaren, waardoor kansen om appartementsgebouwen te verduurzamen blijven liggen. Ook syndici, die optreden als beheerders van de gebouwen en als aanspreekpunt voor bewoners, blijken in de praktijk vaak niet volledig op de hoogte van de wettelijke bepalingen rond de installatie van zonnepanelen en laadpalen. Onderzoek naar dit onderwerp was dus niet alleen relevant, maar ook dringend nodig om het kennishiaat te dichten en de regelgeving toegankelijk te maken voor iedereen die hierbij gebaat is.

 

Ik, wij, zij

Op functioneel vlak zijn er drie verschillende manieren waarop laadpalen en zonnepanelen kunnen worden gebruikt in appartementsgebouwen. Ten eerste kan men ervoor kiezen om de installaties individueel – per woningentiteit – te plaatsen en te gebruiken. De energie die door de zonnepanelen wordt opgewekt, wordt dan uitsluitend gebruikt om een specifiek appartement van stroom te voorzien. Ook de geplaatste laadinfrastructuur zou dan alleen door bepaalde bewoners kunnen worden gebruikt. Een tweede mogelijkheid is om de hele gemeenschap mee te laten profiteren van de zonne- of laadinfrastructuur. De opgewekte energie kan dan bijvoorbeeld worden ingezet voor het aandrijven van gemeenschappelijke voorzieningen zoals de lift of voor de verlichting van de gangen. In dit geval is het nut van de installatie niet beperkt tot één appartement of enkele bewoners, maar komt het ten goede aan iedereen die het gebouw bewoont of gebruikt. Een derde en laatste mogelijkheid is dat een externe partij – een zogenaamde derde – de installaties plaatst en gebruikt. Denk hierbij aan een zonnepanelenexploitant die met winstoogmerk zonnepanelen installeert en de opgewekte energie doorverkoopt. Afhankelijk van de functionele optie die men kiest, zal er ook een verschil zijn in de financiering van de installaties. Zo zullen installaties die ten voordele van de gemeenschap worden geplaatst ook door de gemeenschap – alle appartementsbewoners - betaald worden. Wanneer een installatie daarentegen door een specifieke bewoner of derde geplaatst wordt, zal deze ook bekostigd worden door deze bewoner of derde. Mogelijkheden genoeg, maar toch blijkt de toepassing ervan tot op heden beperkt…

 

Éen zon, één dak 

De oorzaak van deze beperkte toepassing ligt deels in het besluitvormingsproces dat aan de installatie vooraf gaat. Bewoners van een appartement wonen immers allemaal letterlijk onder hetzelfde dak en delen bijvoorbeeld ook de parking met elkaar. Deze delen – bijvoorbeeld dak en parking - worden daarom ook wel de ‘gemeenschappelijke delen’ genoemd en elke bewoner heeft het recht om deze delen te gebruiken en mee te beslissen over het gebruik ervan. Dergelijke beslissingen worden besproken en gestemd tijdens de zogenaamde algemene vergadering. Deze vergadering helpt om discussies te vermijden en een evenwicht te vinden tussen de verschillende belangen en wensen van de bewoners. Afhankelijk van de gekozen functionele opstelling – een collectieve installatie, dan wel een individuele – zijn er verschillende meerderheden vereist om een besluit te nemen binnen de vergadering. Zo zal voor een installatie die ten goede komt aan de hele gemeenschap een meerderheid van de helft plus één van de stemmen voldoende zijn. Voor een installatie door een individuele eigenaar of een derde is daarentegen meestal een tweederdemeerderheid vereist. Deze (hogere) meerderheden zijn vaak lastig te bereiken, omdat niet alle mede-eigenaars het eens zijn over het nut, de kosten of het gebruik van de installaties. Bovendien is lang niet iedereen op de hoogte van de vereiste meerderheden en de functionele opties die spelen wanneer men een appartementsgebouw wil renoveren waardoor het vaak niet eens tot een stemming komt…

 

Piepen bij onze noorderburen

Waar een probleem is, zijn natuurlijk ook altijd een of meerdere oplossingen te vinden. Zo hanteert men in Nederland lagere meerderheidsvereisten binnen de algemene vergadering waardoor beslissingen over de plaatsing van zonnepanelen en laadpalen gemakkelijker worden goedgekeurd. Bovendien is het in Nederland wettelijk verplicht voor de appartementseigenaren om een reservekapitaal aan te leggen waarmee zij werken aan de gemeenschappelijke delen, zoals de plaatsing van zonnepanelen en laadpalen, kunnen bekostigen. Op die manier is men financieel voorbereid op de uitvoering van duurzaamheidswerken en kan het gebrek aan kapitaal geen hinderpaal meer vormen. Zowel de verlaagde meerderheidsvereisten als de aanleg van een verplicht reservekapitaal zouden aldus in Belgisch recht kunnen worden overgenomen om algemene vergaderingen vlotter te laten verlopen en de verduurzaming van appartementen te versnellen. 

 

Conclusie

Het onderzoek concludeert bijgevolg dat de verduurzaming van appartementsgebouwen in Vlaanderen allesbehalve zonneklaar is. Ondanks de groeiende nood aan zonnepanelen en laadpalen, blijft de regelgeving complex en zijn de beslissingsprocessen vaak traag. Mede-eigenaars worden geconfronteerd met strenge meerderheidsvereisten, financiële drempels en een gebrek aan duidelijke juridische richtlijnen. Nederland toont echter dat het anders kan, met lagere meerderheden en verplichte financiële reserves. Door deze maatregelen ook in Vlaanderen in te voeren, kunnen de nodige verduurzamingswerken sneller worden goedgekeurd en uitgevoerd. Het is tijd om de juridische obstakels te verhelpen en Vlaanderen klaar te stomen voor de toekomst. To be continued, of met andere woorden: still loading…

 

Bibliografie

BELGISCHE RECHTSLEER 

1. BOEKEN 

BOULY S., Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Antwerpen, Intersentia, 2015, 598 p. 

CARETTE N. en BARBAIX R. (eds.), Tendensen vermogensrecht 2013, Antwerpen, Intersentia, 2013, 231 p. 

CARETTE N. en JANSEN R., Handboek goederenrecht, Mortsel, Intersentia, 2022, 906 p. DEKETELAERE K., SCHOUPS M. en VERBEKE A.-L. (eds.), Handboek Bouwrecht (derde editie), Mortsel, Intersentia, 2022, 556 p. 

MORTELMANS D., Handboek kwalitatieve onderzoeksmethoden, Leuven, Acco, 2020, 560 p. GORLÉ F., BOURGOIS G. en BOCKEN H., Rechtsvergelijking, Mechelen, Kluwer, 2007, 359 p. 

PIETERS D. en DEMARSIN B., Rechtsvergelijking: de uitdagende wereld van het recht, Leuven, Acco, 2018, 286 p. 

SAGAERT V., De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Mortsel, Intersentia, 2019, 297 p. 

SAGAERT V., Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2021, 1256 p. 

TIMMERMANS R., Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2018, 838 p. 

TIMMERMANS R., Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1408 p. VANDENBERGHE H. en SNAET S., Beginselen van Belgisch Privaatrecht 5: Zakenrecht. 3: Mede-eigendom, Gent, Story-Scientia, 1997, 427 p. 

VAN DE VOORDE J., Burenrecht, Brugge, die Keure, 2021, 380 p. 

VANSWEEVELT T. en WEYTS B., Handboek verbintenissenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2023, 144. 

WILLEMOT C., Het beheer van appartementsmede-eigendommen, Brugge, die Keure, 2021, 477 p. 90 

WYLLEMAN, A. en BAECK J., Goederenrecht, Brugge, die Keure, 2020, 208 p. 

2. BIJDRAGEN IN VERZAMELWERKEN 

CARETTE N., “Opstal- recht” in SAGAERT V., BAECK J., CARETTE N., LECOCQ P., MUYLLE M., WYLLEMAN A., Het nieuwe goederenrecht, Mortsel, Intersentia, 2021, 496-497. 

JASSOGNE J., “Eerste beschouwingen uit de syndicuspraktijk over de hervormingen van de wet op de mede-eigendom anno 2018” in CARETTE N. en SAGAERT V. (eds.), Appartementsrecht III. Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, 219-220. 

MAESCHAELCK B., “Het voorrecht van de vereniging van mede-eigenaars” in CARETTE N. en SAGAERT V. (eds.), Appartementsrecht III. Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, 187. 

REYNEBEAU M., “Actuele ontwikkelingen inzake erfdienstbaarheden – Overzicht van rechtspraak sinds 1 januari 2010” in WYLLEMAN A. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat 29, Brugge, die Keure, 2016, 79-154. 

SAGAERT V., “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in CARETTE N. en SAGAERT S. (eds.), Appartementsrecht III: hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, 1-50. 

SAGAERT V., “Appartementsrecht en nutsleidingen: de nieuwigheden na de hervorming van 2018”, in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III, Antwerpen, Intersentia, 2018, 211-218. 

SIEWERS C.N. en WILLEMOT C., “Panel duurzaam wonen en huren” in AKKERMANS B., HOOPS B., VAN DER SNIJDE E. en VERHEYE B. (eds.), Privaatrecht 2050. De weg naar ecologische duurzaamheid, die Keure, , 11-28. 

SNAET S. en MUYLLE M., “De vernieuwde algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars”, in CARETTE N. en SAGAERT V., Appartementsrecht III. Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, 68-72. 

VAN DER VLEUTEN M.C.E , “Onderzoek naar mogelijkheden tot modernisering van wet- en regelgeving in het kader van het verbeteren van het functioneren van VvE’s”, Open Universiteit, in opdracht van stichting VvE Belang en Ministerie van Binnenlandse zaken, 2014, p. 32, nr. 5. 

VANDORPE W. en HAVERBEKE D., “Iedereen fan van laadpalen”, Jaarboek energierecht 2021, Mortsel, Intersentia, 2022, 129-146. 91 

VAN OEVELEN A., “Algemene rechtsbeginselen in het verbintenissen- en contractenrecht” in VAN HOECKE M. (ed.), Algemene rechtsbeginselen, Antwerpen, Kluwer, 1991, 104. 

VUYE H., “Fundamentele regels en recente tendensen inzake burenhinder” in DEBAENE M. en SOENS P., Aansprakelijkheidsrecht. Actuele tendensen, Gent, Larcier, 2005, 24. 

WYLLEMAN A., “Goederenrecht: quo vadis?” in CLAEYS I. (ed.), Recente wetgevende hervormingen: nieuw en beter? XLV Postuniverstiaire Cyclus Willy Delva, Mechelen, Wolters Kluwer, 2021, 429, nr. 42. 

3. BIJDRAGEN IN TIJDSCHRIFTEN 

CARETTE N., “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2017/2, (44) 49, nr. 17. 

DE WINTER S., “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 340, nr 2. 

DIEPERINK M., “Klimaat- en energiewetgeving: zonder visie geen transitie”, NJB 12 februari 2021, 434. GARNY M., “Les troubles voisinage”, JT 2011, afl. 12, 233-239. HAINAUT J., “Tirer avantage de son toit”, IRC 2017, januari-februari 2017, 33. 

JANSSEN V., “Congres ‘Property Law Reform, Sustainability and the Commons’ Leuven 16 en 17 maart 2023”, TPR 2023, afl. 2-3, 454. 

KOKELENBERG J., “De privaatrechtelijke erfdienstbaarheden”, TPR 1983, nr. 89, 91. 

KOKELENBERG J., VAN SINAY T., SAGAERT V. en JANSEN J., ““Burenhinder” Overzicht van rechtspraak, Zakenrecht 2000-2008”, TPR 2009, alf. 3, 1169. 

KRUITHOF M., “Toerekenbaarheid van burenhinder”, NJW 2018, 172-173. LEOST R., “Le droit de jouissance privatif sur une partie commune”, AJPI 1995, 874. 

TORDOIR M.P., “Quelques réflexions sur le droit de jouissance exclusive attribué sur des parties communes”, T.App. 2008, (8) 8. 

TIMMERMANS R., “De hoofdlijnen van het appartementsrecht in Frankrijk, België en Nederland”, WPNR 2003, afl. 6538, 502. 92 

TIMMERMANS R., Het dilemma tussen het afdwingen van energieneutraal makende werken aan de huurwoning en een huurprijsverhoging”, Tijdschrift Huur 2018, afl.1, 3-8. 

TIMMERMANS R., “Kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op gemene delen: het nieuwe labyrint van de appartementseigendom”, T.App. 2018, afl. 3, 17-25. 

TIMMERMANS R., “De bijdrage van appartementseigenaars in de energietransitie door het plaatsen van zonnepanelen”, T.App. 2019, afl. 2, 13-19. 

TIMMERMANS R., “Het wegruimen van belemmeringen bij de besluitvorming inzake verduurzaming van appartementsgebouwen”, T. App. 2021, afl. 4, 3. 

TIMMERMANS R., “Kan de huurder in beweging komen tegen de verhuurder om van hem verduurzamingswerken aan de huurwoning af te dwingen?” , Tijdschrift Huur 2022, afl. 2, 83-84. 

TIMMERMANS R., “Loopt de mede-eigenaar zijn energiepremie voor de plaatsing van een warmtepomp door de weigering van de algemene vergadering mis?”, T.App. 2022, afl. 3, 11. 

VAN DEN HOVE, S. “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de appartementsmede-eigendom”, NFM 2008, nr. 10, 325-348. 

VILLEYN M., “Appartementsrecht en mede-eigendom”, TPR 1983, 13. 

WILLEMOT C., “Vernieuwing in het appartementsrecht: flexibeler en efficiënter”, Juristenkrant 2019, afl. 381, 3. 

WILLEMOT C., “Geldlening door vereniging van mede-eigenaars. Na Nederland ook België?”, NJW 2018, afl. 393, 908. X, “Dossier ‘Laadpalen in mede-eigendom: veiligheid primeert!’”, Property Today 2022, afl. 9, 8. 

NEDERLANDSE RECHTSLEER 

1. BOEKEN 

ASSER C., BARTELS S.E. en VAN VELTEN A.A., “Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 5”, Zakenrecht, Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Wolters Kluwer 2021, 355 p. 93 

REEHUIS W.H.M. en HEISTERKAMP A.H.T., Goederenrecht, Deventer, Wolter Kluwers, 2012, 806 p. 

SNIJDERS H.J., RANK-BERENSCHOT E.B., Goederenrecht, Kluwer, Deventer, 2011, 676 p. 

VÖLLMAR H.FA., Inleiding tot de studie van het Nederlands burgerlijk recht, Zwolle, Tjeenk Willink, 1995, 641 p. 

2. BIJDRAGEN IN TIJDSCHRIFTEN 

BEEKHUIS J.H., “Een nieuw Nederlands ontwerp over de eigendom van appartementen”, TPR 1970, 444. 

HOOPS B., “De verduurzaming van VvE’s: hoe kunnen wij de Tragedy of the Anticommons vermijden?”, WPNR 2020, nr. 7297, 670.