Studentenhuur in België anno 2020: voldoende bescherming voor studenten-huurders en verhuurders?

Op 21 september 2020 ging het officiële academiejaar weer van start voor de studenten en voor velen betekende dit meteen ook de start van het ‘kotleven’. Juist op en met dat kot doen zich soms wel problemen voor: studenten worden al te vaak geconfronteerd met kotbazen die weigeren de huurwaarborg terug te betalen op het einde van de huur. Maar ook kotbazen krijgen geregeld te maken met studenten die hun kot niet degelijk onderhouden. Dus stelt zich de vraag: ben je als student-huurder of kotbaas-verhuurder wel voldoende beschermd als er zich problemen voordoen? Wat zegt de wet? 

Bescherming?!

Bescherming bieden aan kotbazen-verhuurders en studenten-huurders moet in België gebeuren door wetten of decreten. In deze wetten of decreten worden regels opgelegd die je als verhuurder en huurder dient te volgen. Je kan je dan natuurlijk afvragen wie dan wel die regels opstelt voor studentenhuur. 

Voor 2014 was het simpel, dan was het de taak van het federaal parlement (= nationaal). Maar jammer genoeg zijn er op dat nationaal niveau nooit specifieke regels opgesteld voor studentenhuur. Wat, rekening houdende met de vele studentensteden, toch wel een tekortkoming was. 

In 2014 werd in België de Zesde Staatshervorming goedgekeurd. Een van de veranderingen na de Zesde Staatshervorming was een verschuiving van de bevoegdheden. Vanaf 2014 was het dus niet meer het nationaal niveau die de regels oplegde, maar het gewestelijk niveau. Het Vlaams Parlement bepaalde de regels voor het Vlaams Gewest, het Waals Parlement voor het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Parlement voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Ingewikkeld niet?! 

‘Mijn kotbaas betaalt mijn huurwaarborg niet terug terwijl alles in orde is’

Een voorval dat jammer genoeg te veel voorkomt, zo bleek uit een enquête die bij studenten uit België werd afgenomen. Nochtans is een huurwaarborg enkel een instrument om een verhuurder bescherming te bieden in geval van problemen met een huurder. Hoe komt het eigenlijk dat dit zich kan voordoen – en hoe zit het met die regels ter bescherming? 

Voor 2014, toen het nationaal niveau de regels oplegde voor heel België, waren er geen regels. Een verhuurder kon zelf bepalen hoeveel de huurwaarborg bedroeg, hoe die moest betaald worden (cash of overschrijving), wanneer die betaald moest worden en wanneer hij die terugstortte. Maar zeker dat laatste werd meestal niet in een huurovereenkomst bepaald. Er was met andere woorden voor 2014 zeer veel onzekerheid voor een huurder en de verhuurder kon kiezen wat hij deed.

Gelukkig werd hier na 2014 door het Vlaams Gewest komaf mee gemaakt. Als we hun regels bekijken dan wordt nu wel bepaald hoeveel de huurwaarborg maximaal mag bedragen, hoe die moet betaald worden, wanneer die moet betaald worden en tegen wanneer die teruggestort moet worden. Een hele verbetering dus! 

Jammer genoeg hebben het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest hier tot op de dag van vandaag nog geen regels over opgesteld. Een verhuurder heeft hier nog steeds de touwtjes in handen. 

‘Mijn student-huurder heeft dingen aan zijn kot vernield’ en ‘de verwarming werkt niet’

De studententijd is een van de leukste tijden in iemands leven, en naast het studeren wil men graag zijn tijd besteden aan amusement en kotfeestjes. Een kapotte kast, een gebroken spiegel, blijvende schade door een slecht-onderhouden kot … zijn maar enkele voorbeelden van zaken die al snel kunnen mislopen. Wordt de verhuurder hiervoor beschermd want wie gaat die gebroken spiegel of de opkuis van een niet-onderhouden kot betalen? 

Maar ook omgekeerd kunnen er problemen rijzen: wat als je als student-huurder in het midden van de winter zonder warm water zit of de verwarming doet het plots niet? Kan je rekenen op je kotbaas?

Wat bepalen de regels hierover? 

Voor 2014 bestonden hierover wel al regels, t.t.z. over hoe een woning (o.a. kot) moest ingericht zijn en aan welke minimale voorwaarden er moest voldaan zijn. 

Na 2014 en de Staatshervorming zijn deze regels uiteraard grotendeels hetzelfde gebleven. Aanpassingen waren in feite niet noodzakelijk, de regelgeving bood reeds voor 2014 voldoende bescherming. 

Doen de studentensteden nog iets extra ter bescherming? 

Verschillende studentensteden dragen hun steentje bij om studenten-huurders en kotbazen-verhuurders te beschermen en te helpen. Zo is een van de hulpmiddelen het aanbieden van correcte en up to date huurovereenkomsten aan huurders en verhuurders. Een ander hulpmiddel is het aanreiken van een zogenaamd kotlabel voor de koten die in orde zijn: dit is een soort kwaliteitslabel welke garandeert dat je kot aan alle regels voldoet.  

We zien dat er in het Vlaams en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest meer dergelijke initiatieven zijn dan in het Waals Gewest. Wat te betreuren is, want ook daar hebben studenten nood aan bescherming. 

Als er al die regels en initiatieven zijn, stellen zich dan nog problemen?

Er zijn wettelijke regels opgesteld en studentensteden dragen hun steentje bij, maar jammer genoeg doen er zich nog steeds problemen voor. Er is dus nog een andere oorzaak die aan de basis ligt van de problemen. Die oorzaak is de vaak gebrekkige controle van de opvolging van de regels. M.a.w. de regels zijn er, maar er wordt niet altijd gecontroleerd of ze worden toegepast.  

Is er anno 2020 op het terrein nu wel of niet voldoende bescherming voor studenten-huurders en kotbazen-verhuurders? 

Dit is afhankelijk van waar het kot gelegen. 

Algemeen kan er gesteld worden dat er in alle gewesten sinds 2014 al een hele verbetering is opgetreden. 

Bij het huren of verhuren van een kot in het Vlaams Gewest, ben je het best af: je krijgt een duidelijk en mooi afgebakende regelgeving en goede initiatieven van studentensteden. 

Huur of verhuur je een kot in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, wordt je geconfronteerd met een regelgeving met her en der nog wel wat tekortkomingen, maar je krijgt nog steeds een goed initiatief vanuit de stad Brussel. 

Bij het huren of verhuren van een kot in het Waals Gewest zijn er momenteel nog te weinig duidelijke regels en lokale initiatieven. Vooral hier zullen zich dus nog problemen blijven voordoen.