Blauwdruk van een vastgoedruil

Vlaanderen is volgebouwd, zo klinkt het steeds vaker. Toch blijft de nood aan woningen stijgen. Vooral in de steden is het vastgoed schaars en al te vaak verouderd. Als sluitstuk van hun master in Real Estate Management ontwikkelden Alexander De Cuyper en Laurent Dragonetti een ruilmodel dat de verzadigde stedelijke woningmarkt een nieuw elan kan geven.

Dure en verouderde woningen

Dat een baksteen zwaar op de maag kan liggen, hoeft men ons Belgen niet te vertellen. De blijvende groei van de bevolking en het aantal gezinnen zet de woningmarkt steeds verder onder druk. Een oplossing ligt niet voor de hand. Open ruimte is in Vlaanderen erg schaars geworden en het ziet er niet meteen naar uit dat de hoeveelheid bouwgrond in de toekomst voldoende zal toenemen om aan de aanhoudende vraag tegemoet te komen.

Vooral in de steden is het probleem nijpend. Bouwgrond is er sowieso een zeldzaam goed en bovendien dreigen bestaande woningen er hoe langer hoe minder betaalbaar te worden. De hoge vastgoedprijzen wegen dan ook nog eens op de kwaliteit van het patrimonium doordat het niet tijdig gerenoveerd raakt. Jonge gezinnen houden na een aankoop doorgaans immers weinig budget over, terwijl oudere eigenaars vaak geen zin meer hebben in een grote investering. Met meer dan de helft van de Belgische woningen ouder dan vijftig jaar laten ze op vlak van energiezuinigheid en indeling nochtans behoorlijk te wensen over.

Blauwdruk van een vastgoedruil

Op deze impasse probeert de scriptie van Alexander De Cuyper en Laurent Dragonetti, studenten aan de Antwerp Management School, een antwoord te bieden. Hun concept is eenvoudig. Eigenaars van aangrenzende, verouderde woningen stellen hun grond ter beschikking van een ontwikkelaar die er een modern complex neerzet dat kan bestaan uit appartementen, duplexen en andere woningtypes. De perceelsoverschrijdende aanpak zorgt aan de tekentafel voor meer flexibiliteit, wat de nieuwe adressen op kwalitatief vlak ten goede kan komen. Met de verkoop van de extra wooneenheden worden de bouwkosten en de marge voor de ontwikkelaar gedekt. In ruil kan de eigenaar op dezelfde locatie en zonder één euro te investeren beschikken over een gloednieuw, energiezuinig appartement.

Vanzelfsprekend zijn er ook nadelen. Zo moet de eigenaar tijdelijk een nieuw onderkomen vinden en boet hij mogelijks wat aan woonoppervlakte in. Uit marktanalyse blijkt echter dat zowat dertig procent van de eigenaars een dergelijk aanbod niet ongenegen zou zijn. Met name voor smalle en weinig kwalitatieve stadswoningen zien De Cuyper en Dragonetti veel potentieel, maar ook in de stadsrand, waar vaak te grote en verouderde villa’s zijn te vinden, kan een ruil voordelig uitpakken.

Concreet zijn er twee scenario’s voorhanden die al naargelang de marktsituatie de verschillende interacties vastleggen tussen eigenaar, ontwikkelaar, aannemer en nieuwe kopers. Daarbij wordt telkens de wettelijke bescherming van de eigenaars gekoppeld aan een minimum aan registratierechten en BTW die het project rendabel moeten houden.

De stad ontgrendeld

De tijd dat grote urbane uitbreidingen à la Linkeroever de nood aan woningen konden lenigen loopt op zijn einde. Als Vlaanderen niet in beton wil verzuipen, zal het daarom naar alternatieven op zoek moeten. Verdichting en inbreiding zijn vaak gehoorde woorden maar met een patrimonium in talloze particuliere handen komt het erop aan verschillende partijen gezamenlijk tot actie te verleiden. De Cuyper en Dragonetti willen met hun ruilmodel dan ook de aanzet geven tot een organische update van het stedelijk weefsel. Waar de hoge vastgoedprijzen vandaag een verlammend effect hebben op de woningmarkt, brengen dergelijke win-winsituaties mogelijks een nieuwe urbane dynamiek op gang.